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2018. 10. 16일에 상가임대차보호법 개정이 시행된지 벌써 2년째를 맞이하고 있습니다만 소급적용을 받아 최초 계약일부터 10년 임대가 가능한지 아니면 5년밖에 보장받지 못하는 건지 궁금해하는 임차인을 위해 개정된 내용과 소급적용 여부, 계약갱신요구(청구)권에 대해 정리해 보았습니다. 그동안 궁금했던 내용이 말끔히 해소되리라 확신합니다.

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 개정안


 

개정된 상가건물임대차보호법 개정안을 살펴보도록 하겠습니다. 제①항에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 따라서 임대인은 세입자가 최소한 10년동안은 영업을 할 수 있도록 임대차기간을 보장해 줘야 한다는 내용입니다.

 

 

 

 

 

 

계약갱신요구권 시행


2018. 10. 16 부터 상가임대차계약 10년 보장이 시행되고 있는데 기존 임차인의 적용 여부는 상가건물임대차보호법 제 10조 부칙을 참고하면 됩니다. 즉 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로 2018년 10월26일 이후에 상가건물을 신규로 계약한 임차인은 10년 계약갱신요구권이 있습니다. 

 

 

 

 

 

기존 임차인의 소급적용 여부


그렇다면 기존 임차인은 소급적용 받지 못하는 걸까요? 많은 임차인의 궁금증해하는 내용임에도 일부 언론이 소급적용되지 않는다는 기사가 나간 후 시장에 혼란이 야기되자 법무부에 지침을 마련하여 발표한 자료를 살펴보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 

 

기존 임차인이 개정 전 법률에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 경우에는 10년 계약갱신요구권 적용이 가능합니다. 하지만 기존 임차인이 개정 전 법률에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(기존 임차인이 2018년 10월 26일 후에 최초 계약일로부터 5년이 경과되고 체결되는 갱신계약에 해당되는 경우)에는 10년 계약갱신요구권 적용이 불가합니다. 

 

①번과 ②번 조항을 살펴보면 최초의 임대차기간을 보통은 2년으로 정하기 때문에 임대기잔이 진행 중인 임차인은 계약갱신요구를 통해 10년 임대기간을 보장 받을 수 있고 2년 계약 후 1회 갱신하여 4년째 임대기간이 진행 중인 임차인도 ①번과 같이 임대기간을 10년까지 보장받을 수 있습니다. 

 

 

하지만 ③번 처럼 계약을 2회 갱신 갱신하여 6년째 임대기간이 진행중인 임차인과 처음부터 5년 임대차계약을 체결하여 임대기간이 진행 중인 임차인은 10년 임대기간 보장이 불가합니다.

 

 

 

 

 

임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 경우


다만, 임차인에게 계약갱신요구권이 있다고 하더라도 임차인이 의무를 지키지 않을 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 위 사항에 해당할 경우인데요. 상가임대차보호법은 그동안 임차인에게 불리한 많은 부분이 유리한 쪽으로 개정 만큼 임차인 또한 의무를 다해야 할 것입니다.

 

 

 

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