주택임대사업자, 임대료 5% 인상 가능 조건 vs 불가능 조건

 

주택임대사업자를 등록하면 의무임대기간에 따라 취득세·재산세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 다양한 혜택이 있지만 그에 따르는 의무사항과 제한사항이 뒤따르게 되어 번거로운 일이 발생하기도 합니다. 주택임대사업자 등록시 반드시 지켜야 할 것과 5% 인상이 가능한 경우와 그렇지 못한 경우를 살펴보도록 하겠습니다.

 

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◈ 주택임대사업자가 반드시 지켜야 할 사항

 

 

1. 의무임대기간 준수

- 의무임대기간 : 단기(4년), 장기일반(8년)

-의무임대기간 내 양도금지 :위반시 과태료 3천만원

-의무임대기간 내 매각방법 : 매매계약서상 임대사업자 지위 포괄승계

 

2. 임대료 증액 제한 : 연 5%

-실질적으로 2년 계약시 5% 상한 적용

 

3. 표준임대차계약서 사용 및 임대차계약 신고

-계약 체결일로부터 3개월 이내에 시·군·구청에 임대차계약 신고(렌트홈신고 가능)

 

 

 

 

 

◈ 주택임대사업자 5% 인상 가능조건

 

 

주택임대사업자는 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있습니다. 다만 두 가지 조건을 충족해야만 5% 인상이 가능합니다.

①1년 ②새로운 계약서

 

 

 

 

 

◈ 주택임대사업자 5% 인상 불가능한 경우

 

1. 단기임대차

 

단기임대차계약(1개월~6개월 임대차계약)의 경우에는 계약완료후 증액할 수 없습니다. 임대료 증액 기준은 1년이므로 1년 미만은 증액이 불가합니다. 아파트의 경우에는 단기임대차가 거의 없지만 다세대, 빌라, 오피스텔의 경우에는 단기임대차계약을 종종 볼 수 있습니다. 주택임대사업자의 의무임대기간에 단기임대차 기간도 포함되지만 1년을 채우지 않은 계약은 임대료를 인상할 수 없습니다. 다만, 단기임대차 계약이 어어져 합산기간이 1년을 초과하면 임대료 인상이 가능합니다.

 

 

 

2. 임차인이 1년이 되기 전에 이사가는 경우

 

임차인이 바뀌면 5% 인상이 가능한 걸로 생각하는 임대인이 많습니다. 1년 임대차계약을 맺고 그 기간안에 사정이 생겨 이사를 가야 할 경우에는 단기임대차와 같이 임대료 인상이 불가능합니다. 다만, 2년 계약후 1년이 지난 시점에서 이사를 가야할 경우에는 임대료 5% 인상이 가능합니다.

 

 

 

3. 기존 세입자와 구두로 하는 재계약

 

우선은 세입자가 같은 조건으로 1년을 채웠는지 여부가 그 다음은 새로운 계약서를 작성했는지가 중요합니다. 보통 연장 계약을 할 경우 임대료 조건을 그대로 가져가거나 혹은 조금 인상하거나 하면서 부동산을 끼지 않고 임대인 임차인 간의 합의로만(문자로 내용을 남겨놓는 등) 구두 재계약을 하는 경우가 많습니다. 금액이 변경되면 반드시 표준임대차계약서를 작성하여 계약일 기준 3개월 이내에 변경신고를 해야 합니다. 예를 들어 500/50만원으로 계약하고 1년 후 500/52만원으로 기존임차인이 합의하에 증액하고 계약서를 쓰지 않고 신고도 하지 않았다면 그 다음 새로운 임차인에게 52만원에서 5%를 인상하는 것이 아닌 500/50만원기준으로 5% 인상만이 가능하다는 점을 주의해야 합니다. 만약 미신고된 상태에서 52만원에 대한 5%인상하여 새로운 임차인과 쓴 계약서로 변경신고한다면 과태료 대상입니다.

 

 

 

 

 

◈ 렌트홈에서 임대차계약 신고하면 실수를 알아차릴 수 있다!

 

렌트홈에서 임대차계약 변경신고를 하게 되면 잘못된 실수를 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

이전에 신고된 임대차계약 내용에서 임대료 5% 인상이 맞지 않을 경우 위와 같이 임대료를 인상할 수 없다는 경고문구가 뜹니다. 직접 시청이나 구청에서 신고하게 되면 잘못된 부분을 알 수 없는 상태에서 신고할 수도 있습니다. 그런 이유로 렌트홈에서 임대차변경신고를 직접하게 되면 잘못된 부분을 미리 알 수 있어 수정이 가능합니다. 임대기간이 1년 넘지 않았는데 임대료를 인상하게 되는 경우도 마찬가지입니다. 변경신고가 완료되기 전에 이런 실수를 미리 알아챌 수 있으면 임차인과 만나 새로 계약서를 작성하면 되기 때문에 렌트홈시스템은 매우 유용합니다. 

 

임차인의 사정을 봐주다가 1년이 채 안된 시점에서 5%를 인상하여 새 임차인과 계약을 하고 신고를 했다면 과태료 부과대상이 될 수 있습니다. 이러한 사례가 생각보다 많기 때문에 잘 따져보고 임대차계약을 진행하고 빠짐없이 변경신고를 해야 합니다.