상가의 임대차 계약을 체결하기 전에 "상가건물의 용도 확인"을 하였다면 그다음은 등기소나 대법원, 인터넷등기소에서 해당하는 상가 건물에 관한 부동산등기부등본(건물, 토지 또는 집합건물)을 발급받아서 해당하는 부동산에 설정 및 기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정과 채권 금액을 확인을 하며, 부동산등기부등본에 기재된 부동산의 소유명의자를 확인하여야 합니다.
부동산등기부에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입되었던 상가건물은 임대차보증금의 회수 가능성이 낮기 때문에 가급적 계약하지 않아야 합니다.
일반적으로 해당하는 상가 건물에 근저당권 설정 등기가 되어있고 그 채권최고액과 선순위 임차인의 임대차 보증금, 본인의 임대차보증금을 합한 금액이 임차할 점포의 매매 시세 70%이상을 초과하고 있으면 임대차보증금 회수 가능성이 낮은 것으로 판단합니다.
1. 부동산등기부 확인
1) 부동산 등기부의 개념
부동산등기부라는 것은 토지, 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산 권리관계의 득실변경에 관련된 사항을 적어놓는 공적 장부를 의미합니다.
부동산의 표시라는 것은 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 의미합니다.
부동산에 관한 권리관계라는 것은 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한이나 소멸 등을 의미합니다.
2) 등기부 및 등기사항 증명서
등기부라는 것은 전산정보처리조직에 의하여 입력되거나 처리된 등기정보자료를 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라서 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지, 건물의 등기를 하는 공부를 의미하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분되게 됩니다.
등기사항 증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 말합니다.
2. 등기부등본 열람방법
등기부등본이란 토지, 주택과 같은 부동산을 누가 점유하고 소유하고 있는지를 등기부라는 공적 공부에 부동산의 표시와 권리관계를 기재한 것으로 누구나 열람할 수 있는 문서입니다.
일반적으로 등기부등본은 부동산 계약 시 공인중개사에서 제공하고 있지만 인터넷등기소를 통해 직접 열람이 가능합니다.
1) 대법원 인터넷 등기소 홈페이지 방문(http://www.iros.go.kr/)
2) 등기 열람/발급 메뉴 클릭
3) 부동산 – 열람하기 메뉴 클릭
4) 조회하고자 하는 해당 주소 입력
5) 열람 수수료 700원 / 발급 수수료 1,000원 결제
6) 등기부등본 열람 또는 발급 및 출력
3. 등기부등본 구성 및 내용
등기부등본은 부동산의 주소, 구조, 면적 등의 기본 정보와 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다.
등기부등본은 1) 부동산의 표시를 나타내는 표제부, 2) 소유권에 관한 권리를 표시한 갑구, 3) 소유권 이외의 권리를 표시한 을구 등으로 구성되어 있습니다.
1) 표제부
표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다
토지 – 지번, 지목, 지적
건물 – 지번, 구조, 용도, 면적
단, 아파트 등 집합건물인 경우 전체 건물에 대한 표제부와 개개의 건물에 대한 표제부가 각각 따로 있습니다.
※ 표제부에서 확인해야 할 사항
① 계약할 매물의 주소와 등기부등본상의 소재지가 일치하는지 확인한다.
② 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우 표제부에 나와있는 동, 호수가 실제 매물과 일치하는지 확인한다.
2) 갑구
갑구는 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기, 소유권 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 알리는 예고등기, 소유자의 저분을 금지하는 가처분 등기 등이 기재됩니다.
권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항 역시 포함됩니다.
소유권에 관한 순위 번호, 등기 목적, 접수일, 등기 이유, 권리자 등이 나오며 이를 통해 소유권에 문제가 없는지, 법적 보호를 받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.
※ 갑구에서 확인해야 할 사항
① 계약은 등기부 상의 소유자와 체결해야 하므로 가장 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적 사항이 실제 계약자와 일치하는지 확인한다.
② 단독주택의 경우 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여 토지 소유자와 건물 소유자가 동일한 사람인지 확인하다.
③ 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정되어 있지 않은지 확인하여 추후 법적 문제가 발생하지 않도록 한다.
3) 을구
을구는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재합니다.
※ 을구에서 확인해야 할 사항
① 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 설정되어 있지 않은지 확인하여 추후 법적 문제가 발생하지 않도록 한다.
② 근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적은 경우라 하더라도 안심해서는 안된다.
③ 등기부등본에서 확인할 수 없는 권리관계도 존재하기 때문에 등기부를 100% 신뢰해서는 안되고 직접 방문하여 해당 부동산의 권리관계를 정확하게 확인해야 한다.
4. 등기부등본 권리 순위
등기부에는 등기한 순서대로 순위 번호가 기재되며 순위에 따라 등기 순위가 결정됩니다. 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위가 결정됩니다.
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○ 상가건물 임대차 계약하기 전 반드시 확인해야 할 사항, 목적물 용도 확인
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