정부의 강력한 주택시장 규제와 상가, 사무실 등의 투자 수익률 부진으로 갈 곳 없는 부동산 자금들이 지식산업센터로 몰리고 있는데요. 이와 같은 투자 현상이 일어나고 있는 이유는 주택처럼 정부 규제도 받지 않는 데다 80% 이상 담보 대출이 가능해 누구나 소액 투자가 가능해졌기 때문입니다. 즉 저금리를 활용할 수 있어 많은 임대수익을 얻을 수 있는 것은 물론 입지에 따라 자본 수익(시세차익)도 두둑이 챙길 수 있다 보니 적극적인 투자에 나서고 있는 것입니다.
최근 서울을 비롯해 교통입지가 뛰어난 입지에 분양한 지식산업센터 매매가격 및 임대 가격이 동반 상승하면서 공급량도 많이 늘고 있는 상황입니다. 여기에 대형 건설사들이 브랜드와 기술력을 앞세워 흥행을 위한 경쟁에 나서고 있어 브랜드보다는 입지, 교통 인프라 등을 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서야 합니다.
특히 지식산업센터는 저금리를 활용한 투자 상품으로 많은 세제혜택을 받을 수 있기 때문에 매매보다는 분양 물건에 투자하기를 추천합니다. 단순히 임대수익만 보고 임차인이 있는 지식산업센터를 매수하는 경우가 많은데 매매 물건은 초기 투자비용이 많은 데다 혜택까지 없어 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있어 투자에 신중해야 합니다.
■ 분양 물건을 추천하는 이유
과거 아파트형 공장이라고 불리는 지식산업센터가 다시 수요자들의 이목을 끌게 된 이유는 낮은 세율과 정책적인 지원(기업에게 지원해 주는 자금) 그리고 입주 대상 업종 확대 등으로 투자 여건이 개선되었기 때문입니다.
지식산업센터를 분양받아 직접 입주하는 경우에는 ‘지방세 특례제한법’에 따라 취득세 50%, 재산세 37.6% 등 세금감면 혜택이 가능합니다. 과밀억제권역 밖으로 이전하는 법인은 4년간 100% 법인세가 감면됩니다. 이런 점은 오피스텔 등과 비교하면 더욱 분명한 차이를 보이고 있습니다. 최근 주택법 개정으로 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택 수에 산정될 뿐만 아니라 부가세 환급 등이 일체 불가능하지만 지식산업센터는 조기 환급이 가능해 초기 투자금이 적다는 장점이 있습니다.
지식산업센터가 다른 수익형 부동산보다 나은 점은 이뿐만이 아닙니다. 환급뿐만 아니라 대출 등이 주택이나 기타 수익형 부동산보다 유리하기 때문입니다. 지식산업센터는 분양가 또는 매매 가격의 최대 90% 선까지 저금리 대출이 가능합니다. 경매의 경우, 낙찰가의 최대 90% 대출이 가능합니다. 다만 지식산업센터를 임대목적으로만 매매하는 경우 임대업이자상환비율의 규제를 받을 수 있으니 주의해야 합니다.
■ 지식산업센터 투자 시 고려 요소
지식산업센터 선택 시 가장 중요한 것은 입지입니다. 입지에서 지식산업센터에 가장 영향을 크게 주는 부분은 지식산업센터가 들어서는 인근의 동종 입주 물량 여부와 교통 인프라와의 거리입니다.
인근의 입주물량 파악은 임대수익률과 환금성의 문제입니다. 수익형 부동산 투자의 기본은 환금성입니다. 입지가 좋지 않거나 공급량이 많아 투자 수익률이 떨어지게 되면 환금성이 좋지 않은 것이 일반적입니다. 물론 향후 지하철이나 교통 인프라가 확대되면서 환금성이 좋아질 수도 있겠지만 수익형 부동산 투자 시 미래가치는 덤이라고 생각해야 합니다.
교통 인프라와 거리는 공실률에 영향을 미치는 요소입니다. 지식산업센터는 기업 수요로 한정되기 때문에 교통 여건이 좋지 않으면 당장 직원 수급에 영향을 미치게 될 뿐만 아니라 그에 따른 비용 부담 증가로 인해 기피하게 됩니다. 아무리 풍부한 개발호재와 브랜드 건설사의 미래가치를 담았다고 해도 기업들이 입주하기가 불편한 곳이라면 선호하지 않습니다. 투자자들은 투자 시 어느 정도의 미래가치를 포함하는 반면 임차인들은 현재의 상황만 보고 입주를 결정하기 때문입니다.
이렇다 보니 입지는 좋지만 입주 물량이 많은 곳은 공실룰이 높아 완판되는 경우가 그렇게 많지 않습니다. 수도권의 경우도 입주 물량에 따라 1년 이상 장기 공실이 나는 경우가 흔하게 발생하고 있습니다. 따라서 투자를 고려하고 있는 지식산업센터가 있다면 대상 지역은 물론 인접 지역으로 주요 기업 수요가 충분한지, 주변에 소음, 불쾌감 등 입주 기업들의 업무를 방해할만한 요소가 있는지 반드시 체크해야 합니다.
부동산 투자를 위한 올바른 선택!
「굿비즈부동산」
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