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지식산업센터「기숙사」투자 가치와 주의할 점

굿비즈 2021. 11. 19. 13:08

 

지식산업센터 지원시설로 분류되는 기숙사는 입주기업들의 업무 편의성을 높일 수 있도록 지원하는 시설입니다. 즉 기숙사는 지식산업센터에 입주한 기업 직원들이 먹고 자고 할 수 있도록 만든 주거시설입니다. 분양을 받거나 소유할 수 있는 자격은 지식산업센터에 입주해 있는 공장주만 가능하며, 임차인은 공장 소속 근로자여야 합니다. 

 

그럼에도 분양회사들은 기존에 공급한 기숙사의 수요 부족으로 인해 일반인에게 편법적으로 임차되고 있는 점을 이용해 일반인도 분양받을 수 있다고 홍보하고 있습니다. 이 때문에 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함시키는 지방세법 개정안이 발표되면서 투자에 부담을 느낀 분들이 기숙사를 오피스텔 대안 상품으로 생각하는 경향이 많아졌습니다. 

 

기숙사가 분양시장에서 완판을 기록하고 있는 것도 주택수에 포함되지 않고, 대출 규제를 받지 않아 저금리 대출이 가능한데다 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있다고 판단하기 때문입니다. 하지만 기숙사는 지식산업센터 지원시설로 분류되기 때문에 부동산에 대한 정확한 이해와 투자 목적이 있지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

 

 

 

기숙사란?


<수원 테크트리영통 기숙사>

건축법상 기숙사는 공동주택으로 분류하며, '학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 것'으로 정의하고 있습니다.

'기숙사는 사용자가 고용하고 있는 다수의 근로자에게 공동생활을 영위하도록 제공한 숙소를 말하는 것'으로 우리나라는 오래전부터 기업이 사업자에 부속된 주거시설(기숙사)을 널리 활용해 왔습니다. 사용자는 기숙사를 마련하여 근로자에게 숙식을 제공하고 그들이 안정된 직장 생활을 할 수 있도록 보장하였습니다. 

사용자는 안정적인 인력을 확보하고 노무관리를 편하게 할 수 있고 이직을 방지하고 근로의욕을 향상시켜 생산성 향상은 물론 여러 가지 기업의 발전에 기여하였습니다. 하지만 근로자의 사생활의 자유를 침해하거나 기숙사 설비가 미비해 불편함을 호소하는 폐단도 많았습니다. 하지만 최근 지식산업센터와 함께 구성되는 기숙사는 오피스텔과 똑같은 수준 높은 빌트인을 제공하여 편리하게 생활할 수 있는 시스템으로 발전하였습니다.

 

 

 

기숙사 투자 가치


<가숙사 복층 원룸 모습>

1. 주택수 미포함

기숙사는 건축법상 지식산업센터 지원시설이며 주택에 포함되지 않습니다. 오피스텔과 비슷한 소형 주거상품이면서 세금 중과나 각종 규제에서 자유롭습니다. 다만 숙박시설로 운영하면 보유 주택 수에 포함되지 않지만 본인이 직접 실거주하거나 임차인이 전입신고를 하면 주택으로 인정될 수도 있습니다.  

 


2. 주택 대출 규제 제외

기숙사는 지식산업센터 지원시설이기 때문에 시업자 대출이 가능합니다. 최근 오피스텔이나 주택이 대출 규제가 심한 것에 반해 기숙사는 대출 규제가 심하지 않고 기존 대출과는 상관없이 대부분 70%까지 대출이 가능하다는 장점이 있습니다.

 


3. 높은 수익률

최근에 분양하는 오피스텔의 경우 높은 분양가로 인해 수익률이 떨어진다는 논란이 많은데요. 오피스텔은 시세차익이 크지 않은 만큼 수익률이 떨어지면 투자가치가 없는 부동산으로 보는 경향이 있습니다. 하지만 기숙사는 지식산업센터 지원시설이기 때문에 분양가가 저렴한 데다 대출도 주택과 상관없이 사업용으로 받을 수 있어 수익률이 오피스텔보다는 높은 편입니다. 광교의 경우 오피스텔 수익률은 5% 정도인데 비해 기숙사는 8~10% 정도에 이릅니다. 

 

 

4. 생활서비스 제공

 

최근에 공급하는 기숙사는 대기업이 운영하는 식당, 휘트니스센터, 요가·필라테스 룸, 개인 테라스와 파티 가든 등 입주기업 직원들을 위한 다양한 생활서비스를 제공합니다. 단지 내부에서 운동·업무·여가 생활을 한 번에 해결하는 '원스톱 라이프'가 가능하도록 하고 있습니다.

 

 

 

기숙사 투자 시 주의할 점


기숙사는 건축법상 주거시설이 아닌 산업 집적법상 지원시설이기 때문에 실제로 지식산업센터 내 종사가가 아닌 임차인이 입주하는 것은 불법이라 최악의 경우 강제퇴거 조치도 발생할 수 있습니다. 또한 '전입이 불가능'하기 때문에 기숙사 분양가격이 높은 경우 보증금을 보호받기가 쉽지 않다는 단점이 있습니다. 

따라서 일반인도 기숙사 투자는 가능하지만 역세권 주변과 같이 '임차 수요'가 풍부한 지 반드시 체크해 봐야 합니다. 전통적 주거용 부동산과 달리 입지와 교통 편의성, 임차수요 등을 고려하여 공실 위험이 없는지도 반드시 체크해야 합니다. 일반 오피스텔이나 주택과 달리 매매 거래가 많지 않아 환금성이 떨어진다는 점도 유의해야 합니다.

 

 

 

최근 지식산업센터는 현대적인 디자인 설계를 적용하고 직원들의 휴식 공간으로 사용이 가능한 공개공지와 휴게공간도 마련됩니다. 또한 단지는 원격으로 제어하고 컨트롤하는 IoT 시스템이 적용되며 커뮤니티 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 

이 외에도 오피스텔과 차이가 없는 최고의 빌트인으로 생활의 편의성을 높이고 주택 수에 포함이 되지 않아 세금 중 과로부터도 자유롭습니다. 생활형 숙박시설(레지던스)와 오피스텔을 적절히 혼합한 기숙사는 최근 오갈 곳 없는 유동자금을 흡수하기에 매우 유리한 조건입니다. 위탁 운영이나 직영이 가능하고 개별등기도 가능하며 실제 거주하거나 임대를 놓을 수도 있기 때문입니다. 

따라서 임차수요가 안정적으로 유지되고 직접 관리하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 이런 비주거 틈새상품들은 전통적인 소액 투자 부동산과 비슷하면서도 다른 점이 있기 때문에 '투자 환금성'을 높이기 위해서는 주방, 화장실, 주차공간 같은 생활편의시설이 잘 갖춰져 있는지도 투자 전에 꼼꼼한 조사가 필요합니다.

 

 

 

기숙사는 지식산업센터 지원시설이기 때문에 원칙적으로 '입주기업 만이 그 임직원들을 위하여' 분양 받을 수 있습니다. 그런데 지금은 관계기관의 단속이 이루어지지 않고 있는 데다 입주기업 임직원의 수요 부족으로 인해 편리한 교통과 생활편의성을 갖춘 기숙사에 일반인들도 임차인이 되고 있다 보니 일반인도 기숙사를 분양받거나 매수해 임대업을 하는 사례가 늘고 있는데요, 이는 명백한 탈법행위에 해당된다는 점을 간과해서는 안됩니다.

 

 

 

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