정부의 주거용 부동산에 대한 규제와 최저금리 영향으로 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금이 수익형 부동산에 몰리면서, 지식산업센터에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있습니다. 지식산업센터를 분양받으면 오피스텔처럼 부가가치세 환급도 받을 수 있고 전매도 비교적 자유롭다는 생각 때문에 쉽게 투자에 나서는 경우가 많은데요. 지식산업센터는 기업을 대상으로 하는 기업용 부동산인 만큼 리스크가 매우 큰 부동산입니다.
만약 지식산업센터 투자를 고려한다면 사전에 꼼꼼히 살펴야하는 내용들이 많습니다. 입지에 따른 투자 안정성과 환금성 분석은 기본이며, 단지별 입주자격과 임대사업 허용 여부 등을 반드시 체크해야 투자 실패를 줄일 수 있습니다.
과거 '아파트형 공장'으로 불렸던 지식산업센터는 단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 같이 입주할 수 있는 다층 건물을 말합니다. 따라서 지식산업센터는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 입주업종 제한이 있으며, 단지에 따라 임대사업이 불가능한 경우도 있습니다.
■ 입주가능 업종
지식산업센터 입주자격은 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의 5에 명시하고 있지만, 기업의 업무 특성상 여러 개의 업종으로 사업을 하는 경우가 많아 입주자격을 판단할 때 신중하게 접근해야 합니다.
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의5(지식산업센터에의 입주) ① 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 다음 각 호의 시설로 한다. <개정 2010. 4. 12.>
1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설
2. 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제2조제1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설
3. 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설
② 제1항제1호에 따라 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설의 범위 및 규모는 대통령령으로 정한다. <개정 2010. 4. 12.>
| 지식 산업 센터 |
제조업 | 「한국표준산업분류」에 따른 제조업 |
| 지식기반산업 | 연구개발업, 건축기술·엔지니어링 및 그 밖의 과학기술서비스업, 광고물 작성업, 영화·비디오물 및 방송프로그램 제작업, 출판업, 전문 디자인업, 포장 및 충전업, 직업능력개발훈련시설이나 산업단지 내 대학에서 운영하는 교육서비스업, 경영컨설팅업(재정·인력·생산·시장 관리나 전략기획에 관한 자문 및 지원 업체만 해당), 번역 및 통역 서비스업, 전시 및 행사 대행업, 환경 정화 및 복원업, 영화·비디오물 및 방송프로그램 제작 관련 서비스업, 음악 및 기타 오디오물 출판업, 시장조사 및 여론조사업, 사업 및 무형 재산권 중개업, 물품감정, 계량 및 견본 추출업, 무형재산권 임대업, 광고대행업, 옥외 및 전시 광고업, 사업시설 유지관리 서비스업, 보안시스템 서비스업, 콜센터 및 텔레마케팅 서비스업 | |
| 정보통신산업 | 컴퓨터 프로그래밍·시스템 통합 및 관리업, 소프트웨어 개발 및 공급업, 자료처리·호스팅 및 관련 서비스업, 데이터베이스 및 온라인 정보제공업, 전기통신업 | |
| 벤처기업 | 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제2조제1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설 | |
| 기타 | 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 지식산업센터에의 입주가 필요하다고 인정하는 다음의 사업을 운영하기 위한 시설 - 산업단지 안의 지식산업센터의 경우 : 관리기관이 인정하는 사업 - 산업단지 밖의 지식산업센터의 경우 : 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 사업 |
|
| 지원시설 | 금융·보험·교육·의료·무역·판매업(해당 지식산업센터에 입주한 자가 생산한 제품을 판매하는 경우만 해당)을 하기 위한 시설, 물류시설, 입주기업의 사업을 지원하거나 어린이집·기숙사 등 종업원의 복지증진을 위하여 필요한 시설, 근린생활시설(제한면적범위 이내의 시설만 해당), 문화 및 집회시설, 오피스텔(산업단지 안의 지식산업센터에 설치하는 경우로서 해당 산업단지의 관리기본계획에 따라 허용되는 경무만 해당) | |
■ 임대사업 가능 여부
지식산업센터는 원칙적으로 입주자격을 갖춘 실사용 기업 만이 매수 및 분양을 받을 수 있습니다. 하지만 임대업을 할 수 있는 것은 분양받은 업체가 피치 못할 사정에 의해 입주가 불가능할 경우 자격 요건을 갖춘 기업에게 임대를 할 수 있도록 한 조항 때문에 가능한 것입니다.
개별입지에 분양받은 지식산업센터는 입주계약을 체결하고 준공 이후 사업 개시를 하고 난 후 임대사업을 할 수 있습니다. 하지만 산업단지 입주기업체가 임대 사업을 하려면 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제38조의 2 1항에 따라 산업단지에서 임대 사업을 하려는 자는 공장 설립 등의 완료 신고 또는 사업 개시의 신고를 한 후에 '산업단지 관리기관'과 입주계약을 체결하고 부동산 임대업을 추가하도록 되어 있습니다.
| 종류 | 산업단지 관리권자 |
| 국가산업단지 | 산업통상자원부장관 |
| 일반산업단지 | 시·도지사 (시장·군수·구청장이 지정한 산업단지인 경우에는 시장·군수·구청장) |
| 도시첨단산업단지 | 시·도지사 (시장·군수·구청장이 지정한 산업단지인 경우에는 시장·군수·구청장) |
| 농공단지 | 시장·군수 또는 구청장 |
개별입지에 분양한 지식산업센터는 사업절차 만 준수하면 임대업이 가능한 반면, 산업단지 내 모든 시설에 대해서는 원칙적으로 임대 사업이 불가능하지만, 구분소유로 분양한 지식산업센터의 경우는 제조업이나 지식기반산업, 정보통신산업 등의 사업을 위한 공장 설립 완료 신고를 한 후 입주계약을 체결하고 임대 사업을 할 수 있습니다. 이는 지식산업센터를 양도·양수하는 경우에도 적용받기 때문에, 원칙적으로 사업 개시 신고 없이 임대 사업을 목적으로 지식산업센터를 양도·양수하는 것이 불가능합니다.
■ 관련 내용
○ 산업단지 내 지식산업센터 임대사업 승계 가능할까 ▷▷▷
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