상가건물 임대차보호법, 임차인의 권리금 보호 방법

 

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 권리금을 둘러싸고 분쟁이 끊이질 않고 피해사례가 늘자 정부가 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하겠다며 상가권리금 보호제도를 도입한 것입니다.

 

이에 따라 개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였습니다(제10조의 4).

 

개정법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다.

 

 

 

 

「권리금 보호」 법제화 내용

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개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반해 임대인이 방해 행위를 했을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 한 것입니다. 개정법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다. 

 

법 개정 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과의 계약 체결을 거절할 수 있었으나, 이제는 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차계약을 체결해야만 합니다.

 

 

 

 

「권리금 보호」 법제화하게 된 이유

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소위 ‘폭탄 돌리기’로 표현되는 권리금 침해는 대부분 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않아 발생하여 왔습니다. 이러한 경우 임차인은 자신의 노력으로 만들어 놓은 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당하여 손해를 보는 반면, 임대인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받거나 임차인의 영업가치를 이용(차임 및 보증금 인상, 임대인 직접 운영)하여 이익을 취하게 됩니다.

개정법은 위와 같은 불합리한 거래 관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수 기회 보호를 명문화한 것입니다.

 

 

 

 

Q&A

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Q] 5년 동안 상가를 임대하여 샌드위치가게를 운영하던 나도운씨는 건물임대차계약이 만료되어가자 건강상 이유로 권리금 5천만 원을 받고 가게를 다른 사람에게 넘기려고 합니다. 평소 샌드위치가게 운영이 잘 되는 것을 본 건물주인은 자신이 직접 샌드위치가게를 운영할 것이니 다른 사람에게 넘길 수 없다고 합니다.

 

나도운씨는 이미 다른 사람에게 권리금 5천만원을 받기로 하였는데, 건물주인은 나도운씨에게 계약갱신요구권이 없으니 권리금 없이 그냥 나가라고 한 것입니다. 이 경우 나도운씨는 건물주인을 상대로 권리금 상당액인 5천만 원의 손해배상을 청구하려고 하는데, 가능할까요?

 

 

A] 「상가건물 임대차보호법」에서는 “권리금”을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의하고 있습니다. 또한, 기존 임차인이 자신이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 계약을 「상가건물 임대차보호법」은 “권리금 계약”이라고 칭하고, 임대인은 “권리금 계약”의 이행을 방해하지 않아야 하는 의무를 부담하며, 그 의무를 위반한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 정하는 바에 따라, 손해배상 의무를 부담하게 됩니다.

이 사안에서는 (1) 계약갱신요구권이 없는 임차인에 대해서도 임대인이 권리금 회수 기회 보호의무를 부담하는지와 (2) 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사정이 신규 임차인이 되려는 사람과의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 되는지가 문제 됩니다.

이와 관련하여, 원심은 임대인이 건물 매수 후에 갱신거절을 통보하였고 임차인은 이를 알고 있는 상태에서 새로운 임차인을 물색하여 권리금 계약을 하였다는 점과 임대인이 소유권에 근거하여 직접 영업을 하겠다고 하는 것은 정당한 사유에 해당한다고 판단하였지만, 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다(대법원 2020. 9. 3. 선고, 2018다 252441 판결).

(1) 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).
* 2018년 10월 16일 개정된 「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

(2) 또한, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4제1항제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).

즉, 대법원 판례에 따르면, 임대인은 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금회수기회 보호의무를 부담하고, 임대인 스스로 영업할 계획이라는 사정만으로 임차인이 주선한 신규 임차인 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 되지 않습니다.

 

 

 

 

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