환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차, 상가건물임대차보호법 적용 유무

 

상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시 관련 시행령에서 정하고 있는 일정 금액 기준 이하인 경우에만 적용되는 것으로 규정하고 있습니다.(상가건물 임대대차보호법 시행령 제2조 참조)

 

 

 

 

 

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
    1. 서울특별시 : 9억원
    2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
    3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
    4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

 

 

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 3조 1항 소정의 대항력 또는 5조 2항의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

 

 

 

 

환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차

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상가건물 임대차에서 위 상환보증금이 상가건물임대차보호법에서 정한 금액을 초과하는 경우에는 위 조항의 적용 대상이 아닙니다. 

다만 환산보증금을 초과하는 상가건물에 대하여도 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항의 규정이 적용되어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다. 이 중 '임차인의 계약 갱신 요구'에 관한 조항(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문)은 환산보증금을 초과하는 상가건물에도 적용이 되는 조항입니다. 그 내용은 임차인은 임대차 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없으며 최대 10년까지 가능하다는 내용입니다.

그러나 환상보증금을 초과하는 상가건물의 경우 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 갱신을 요구하지 않은 경우 문제가 발생할 여지가 있습니다. 그 이유는 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신 조항이 상보증금을 초과하는 상가건물에는 적용되지 않기 때문입니다.

 

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 갱신요구 기간에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기에, 위 기간 동안 임대인과 임차인 모두 어떠한 의사표시가 없다면 바로 묵시적 갱신이 됩니다. 

 

하지만 이 조항은 환산보증금을 초과하는 상가건물에는 적용되지 않기에 위 상가건물 임대차보호법의 임대인 및 임차인이 제10조 제1항의 기간 내에 아무런 의사표시를 하지 않았다면, 자동적으로 묵시적 갱신이 되는 것이 아니라 계약이 종료되든지, 아니면 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신만을 기다려야 합니다. 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신은 계약이 종료된 이후 임차인의 계속적인 목적물 사용에 임대인이 이의를 하지 않는 경우, 계약이 종료된 이후 인정되는 것으로 계약 종료 이전에는 어떠한 법률관계의 확정을 짓지 못합니다.(참고자료:가산종합법률사무소)

 

 

 

 

 

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