상가 임차인의 권리금 회수 방해행위와 보호규정

 

권리금은 상가건물 임대차 계약 때 세입자끼리 주고받는 금액입니다. 권리금은 상가 인테리어나 집기, 비품 등을 인수하는 ‘시설 권리금’과 영업 노하우나 단골, 거래처 등 무형 자산에 대한 ‘영업 권리금’, 점포 입지에 따라 지불하는 ‘바닥 권리금’ 등이 있습니다.

 

보통 기존 점포가 장사가 잘되고, 유동인구가 많은 곳이면 권리금이 비싸지만, 권리금 산정 방식에 대한 규정이 없다 보니 권리금은 관습에 따라 정해지고 있습니다. 권리금이 보증금만큼 한꺼번에 많은 금액이 지불되는 경우가 적지 않지만 법적 보호 장치는 매우 느슨한 편입니다. 현행 상가건물 임대차보호법에서는 기존 세입자가 새로운 세입자에게 권리금을 돌려받을 수 있는 ‘기회’만 보장할 뿐, 권리금 자체를 보호하고 있지 않습니다.

 

현행법에서 '임대인 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하면 안 된다'고 규정하고 있습니다. 따라서 건물주가 신규 세입자에게 권리금을 받거나, 기존 세입자에게 권리금을 주지 못하도록 하거나, 정당한 사유 없이 신규 세입자와의 임대차 계약을 거절하는 등의 행위는 권리금 회수 방해를 한다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

1. 권리금 회수 방해행위

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상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 네가지로 규정하고 있습니다.

1. 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위.
2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.
3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

 

 

2. 권리금 보호규정

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제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 

다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 
  1.  임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 
  2.  임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 
  3.  임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 
  4.  그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

 

 

3. 권리금 회수기회 보호의무 위반(방해)과 손해배상

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임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지에 대한 사례

[대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 손해배상(기)]

 

 

◑ 사건 개요

피고(임대인)은 상가를 더 이상 임대차하지 않고 자녀에게 커피전문점으로 운영하도록 하겠다고 통보하고 원고(임차인)의 권리금 요구도 거절하는 취지로 알려왔습니다. 이에 원고는 피고에게 원고가 주선하는 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하여 줄 것을 요청하면서, 만약 원고가 주선하는 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하지 않고, 임대인의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이라면 그 뜻을 확실히 밝혀 줄 것을 요청하는 내용증명 우편을 보냈습니다.

 

이에 대하여 피고는 원고에게 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라는 취지의 답변서를 발송하였고, 원고는 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자, 신규 임차인을 물색하는 것이 무익한 절차라고 생각하여, 피고에게 신규 임차인을 주선하지 아니하고, 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다는 취지의 내용증명 우편을 발송하였으며, 또한 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

 

 

◑ 법원 판단

상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의 7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규 임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있는데, 이러한 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다.

 

그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 

또한 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차 계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 하는데, 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않고, 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도, 임대인의 권리금 회수 기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하였습니다.

 

 

 

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