수익형부동산 오피스텔 투자 성공 조건은?

사상 초유의 제로 금리시대로 접어들면서 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 수익형부동산에 관심이 집중되고 있습니다. 부동산 투자자가 관심을 갖는 대표적인 수익형부동산은 당연히 오피스텔입니다. 최근 상가는 가격이 비싼데다가 자영업자의 몰락과 임대료·인건비 상승 외에도 소비형태가 온라인형태로 완전히 바뀌면서 어려운 시기를 겪고 있습니다. 이런 이유로 상가는 일반인이 투자하기엔 부담감이 크기 때문에 투자층이 한정돼 있습니다. 결국 가장 많이 투자하는 수익형 부동산은 오피스텔입니다. 아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어려워 월세 수익률이 아파트보다 높은 오피스텔로 시선을 돌리고 있습니다.

 

 

 

 

 

오피스텔 투자 수요가 늘면서 오피스텔 분양가격이 오르고 오피스텔 시세도 상승했습니다. 하지만 임차 수요가 증가한 것은 아니기 때문에 월세는 매매가 만큼 오르지 않았습니다. 오피스텔은 수익형부동산이기 때문에 철저하게 임대료가 상승할 수 있는지를 판단하고 접근해야만 성공할 수 있습니다. 오피스텔 매매가는 지속적으로 올랐지만 월세는 고정되어 있어 수익률이 낮아지는 결과가 발생했습니다. 5년전만 해도 전국 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였고 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했습니다. 현재 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후입니다.

 

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◈ 오피스텔 투자 성공 조건 ◈

 

 

 

 

1. 공실위험을 최우선으로 확인할 것

 

오피스텔은 세입자 대부분이 월세로 임대합니다. 아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있습니다. 하지만 아파트 대비 공실 위험이 높고 시세 차익이 나는 경우가 거의 없다는 것이 단점입니다. 모든 오피스텔 시세가 모조건 오르지 않는 것은 아닙니다. 서울 도심과 인기 있는 신도시 역세권 오피스텔은 가격이 오르기도 합니다. 하지만 대표적인 수익형부동산인 오피스텔은 철저히 수익률로 접근해야만 실패할 확률이 적습니다. 오피스텔 투자시 반드시 체크해야 하는 것이 바로 '공실 가능성'입니다. 공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 됩니다. 교통이 편리한지를 가장 먼저 살펴봐야 하고 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 합니다. 교통, 상권, 주거시설 등 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵습니다. 서울 종로구, 중구, 강남구 등이 대표적입니다.

 

하지만 개발할 택지가 여전히 많은 신도시는 오피스텔 추가 공급이 계속 진행되고 있습니다. 이로 인해 수요가 추가 유입될 가능성도 높지만 수요 보다 공급이 많으면 공실 위험도 그 만큼 커지기 때문에 주의해야 합니다. 최근 오피스텔 분양 고아교를 보면 시세가 싸고 확정 수익률을 보장한다는 문구가 있습니다. 광고 내용에 수익성 보장이 강조된 오피스텔은 한 번 더 검토해봐야 합니다. 왜냐하면 임차 수요가 적고 교통이 불편한 지역일 가능성이 높기 때문입니다.

 

 

 

 

2. 기존 도심에 역세권 입지 공략할 것

 

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점하는 것입니다. 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승도 기대할 수 있기 때문입니다. 2003~2005년 경기도 고양시 일산신도시 장항동과 백석동 일대에 엄청난 규모의 오피스텔이 입주했습니다. 라페스타와 웨스턴돔 등의 상권, 사업ㅂ연수원, 공무원연수원 등 고정된 임차 수요층, MBC 방송국 입주 등은 장항동 오피스텔 지구의 전성시대를 이끌었습니다. 당시 오피스텔 수익률은 연 7~8% 전후였습니다. 대출을 활용하면 10%가 훌쩍 넘은 수익률이었습니다.

 

당시 일산신도시와 서울의 오피스텔 시장은 다른 길을 걷고 있었습니다. 수익률은 일산이 높았지만 서울 도심 오피스텔은 시세 상승 가능성을 가지고 있었습니다. 이런 경우 의사결정이 필요합니다. 서울이 아닌 지역은 시세 상승이 어렵기 때문입니다. 수익률을 선택할 것인가 아니면 시세차익을 노릴 것인가를 말이죠!

 

 

 

 

3. 오피스텔 투자는 철저히 시세차익이 아닌 월세 수익률로 판단하라.

 

오피스텔 투자 성향은 연령대별로 다른 양상을 보입니다. 연령대가 높거나 은퇴한 경우에는 시세 차익보다는 수익형으로 매달 꼬박꼬박 받을 수 있는 수익형으로 접근합니다. 반면 젊은 세대는 시세차익을 목적으로 투자합니다. 예를 들면 일산 대규모 오피스텔은 매매가는 거의 변동이 없었습니다. 반면 서울은 2배 가까이 시세가 상승했습니다. 다만 월세는 오르지 않아 수익률은 훨씬 더 낮아졌습니다. 지역별 기대 수익이 다르다는 점도 오피스텔을 선택한느 기준이 될 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 오피스텔의 최초 매수 목적은 월세 수익이어야 합니다. 시세가 오르더라도 그것은 플러스 알파로 보아야 할 뿐 기본적으로 시세 차익을 목적으로 접근하면 실패할 가능성이 높기 때문에 철저히 수익률로 접근하는 것이 좋습니다. 오피스텔은 투자의 한계가 반드시 존재하기 때문입니다.