수원 우만주공과 주변 재건축아파트 투자가치는?

수원 팔달구 우만동에 위치하고 있는 우만주공1·2단지는 재건축 대상 아파트입니다. 아직 정비구역 지정 및 추진위원회 설립을 추진하는 단계로 재건축 안전진단 신청도 하기 전인 초기단계라고 할 수 있습니다. 지자체 개발 계획에 우만1구역 재건축이 포함됐다 하더라도 아직 갈 길이 먼데도 불구하고 교통 호재와 풍선효과로 인해 매우 가파를 상승세를 보이고 있습니다. 

"2개월 사이에 2억 상승한 우만주공아파트"

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국토교통부 실거래가 자료에 따르면 우만주공1단지 전용 47.25㎡ 타입은 2019년 11월에서 2020년 1월, 즉 2달만에 월평균 실거래가가 약 1억 7,000만원 올랐습니다. 상승률로 치면 50%입니다. 11월 당시 저렴한 매물은 2억 9,000만원~3억원에 거래된 점을 감안하면 약 2억원이 오른 셈입니다. 특히 12월에서 1월사이 월평균 실거래가가 1억원 오르는 등 폭등의 조짐을 보이기 시작하였습니다.

게다가 해당 평형의 전세가가 1억 초반 대로 매수자가 전세를 낀 일명 '갭투자'를 했다면 초기 투자금 2억원으로 단기간에 2억원을 벌었다는 계산이 됩니다. 두 달 만에 거의 수익률 100%를 달성했다고 볼 수 있습니다. 

우만주공 1단지가 신고가를 갱신하면서 대지지분이 근소하게 낮은 바로 옆 우만2단지(984세대) 역시 이 시세를 따라가고 있습니다. 1월까지 4억원 중반대에 실거래되던 전용 49㎡가 2월 5억1,000만원에 거래된데 이어 58㎡도 5억5,000만원에 실거래됐습니다.

" 다양한 교통 개발 호재"

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신분당선 광교~호매실 연장선

우만주공아파트의 가격 상승 요인으로는 실제로는 팔달구면서도 광교신도시와 생활권을 공유하는 가장 근거리에 위치하고 있다는 것입니다.

우만주공 1·2단지에서 길 건너 아주대학교는 영통구 원천동입니다. 영통구 원천동·하동·이의동은 판교와 함께 2기신도시의 대표적인 성공적으로 꼽히는 사례이며 광교신도시는 컨벤션센터(2019.3)와 5성급 호텔 체인 코트야드 메리어트 수원(2020.1.1)이 오픈하였고 명품브랜드가 대거 입점하는 갤러리아백화점(2020.3.2)도 오픈을 준비중입니다. 인계동 수원시청 앞에 있던 갤러리아 수원점이 영업을 종료하고 광교로 이전 확장하게 되었습니다. 

또한 아주대학병원도 채 5분도 걸리지 않는 근거리여서 편의시설이 매우 우수합니다. 이처럼 광교신도시의 인프라를 모두 누릴 수 있는 우만동이 최근 최대 수혜지로 떠오른 것입니다. 이것 뿐이 아닙니다. 최근 발표한 신분당선 연장선 호매실구간 예비타당성 조사를 통과한 수원월드컵경지장역(예정)이 우만주공1·2단지 근처 서쪽에 생기게 됩니다. 예비타당성 조사 통과소식이 들려오자 호매실을 비롯한 신분당선 연장선 주변 아파트 가격이 급등한 것입니다. 

광역교통 2030 계획의 일환인 이 사업은 2018년 예비타당성조사 기준 사업비 8,881억원이 투입되어 2023년부터 착공이 시작됩니다. 수원월드컵경기장에는 인덕원선도 2026년까지 개통될 예정으로 우만아파트는 일명 '더블역세권'이 되고 수원월드컵경기장역 부지에 공사 중인 복합센터(몰)이 2024년 완공도 앞두고 있어 대대적으로 이 지역이 변화하고 확장될 것으로 보입니다.

"우만주공과 그 주변 재건축아파트 투자가치"

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재건축을 앞두고 있는 매탄주공 아파트의 모습

광교신도시 남쪽 지역의 또 다른 특징은 재건축 연한이 다 된 저층 아파트가 많다는 것입니다. 저층 아파트들은 연식이 오래된 만큼 재건축 안전진단 등급(D등급 이하)을 받기 쉽고 세대별 대지지분율이 높아 재건축 사업성이 높습니다. 조합원 수 대비 새 아파트 세대수가 많아질 수 있기 때문인데요.

부동산시장을 이끈 서초구 반포주공 1단지(3,590세대)와 강남구 개포주공1단지(5,040세대)가 대표적인 재건축 성공사례입니다. 

따라서 재건축을 추진 중인 우만주공 1·2단지와 맞닿은 우만동 현대아파트(404세대)는 주공 아파트와 달리 중대형 위주이고 가장 작은 타입이 전용 73㎡로 6억원 후반에서 7억원을 호가하고 있습니다. 역시 저층 아파트단지로 사업성이 좋은데다가 우만주공보다 재건축이 상당히 진척된 상황입니다. 이미 현대 엔지니어링을 시공사로 선정하고 조합설립인가를 마친 상태입니다. 하지만 가격이 너무 높아 상대적으로 초기 투자금이 많이 든다는 점에서 우만주공아파트를 대안으로 선택하는 수요가 많습니다.

우만동 남측 영통구 매탄동에도 재건축을 기다리고 있는 우량아파트가 많은데 매탄주공 4·5단지(1,200세대·1,240세대)가 건축심의를 마치고 빠르면 올해 안까지 관리처분인가를 마칠 것으로 보입니다. 영통2구역으로 구역 지정된 이 단지는 분당선 수원시청역 역세권이자 수원시청 인근에 위치해 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 이미 GS건설과 현대산업개발이 시공사로 선정되었습니다.

매탄 공원 너머 인근에도 저층 재건축 단지가 있습니다. 매탄 삼성3차아파트(595세대)입니다. 한국감정원에 따르면 2월21일 기준 전년 동기대비 경기도에서 가장 매매가 상승률이 높은 단지가 바로 매탄 상섬3차 아파트입니다. 이 단지 역시 6개월 동안 2억원이 오르는 등 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 지난해 8월 전용 59㎡가 2억4,850만원에 거래됐던 것이 9월 들어 거래량이 급증하면서 현재 4억 중반 대를 호가하고 있습니다. 바로 인접한 한국2차아파트(768세대) 역시 최고 6층짜리 재건축 아파트로 매탄동 집값 상승을 견인한 아파트입니다. 

매탄동 또한 우만동과 같이 광교신도시 남측 원천동과 가까운 위치로 지역 호재의 영향을 받고 있습니다. 그러나 20일 국토교통부는 이런 집값 상승에 따라 기존 조정대상지역 중 비청약과열지역이었단 팔달구를 청약과열지역 중 1지역으로 상향시키고 영통구 역시 조정대상지역 1지역으로 지정하였습니다. 따라서 이 일대 부동산 시세가 어떻게 움직일지는 지켜봐야 할 것 같습니다. 

※ 아직 금리가 낮고 재건축 대상 아파트 가격이 인근 광교신도시 아파트에 비해 저렴하기 때문에 쉽게 폭락하지는 않을 듯 합니다. 다만 이중 가장 사업속도가 빠른 매탄 주공 4·5단지 재건축이 주변 아파트 시세에도 영향을 미칠 것으로 보이는 만큼 섣불리 움직이지 않고 관심을 갖고 살펴봐야 할 것 같습니다.