신규 입주 아파트, 오피스텔 전세 계약 시 꼭! 확인해야 할 것

전세나 월세를 찾을 때 신규 입주하는 아파트나 오피스텔 단지를 선호하는 경향이 많은데요. 입주 예정인 새 아파트나 오피스텔의 경우 소유권 등기는 사용검사(임시사용승인) 후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가되었다가 수분양자(집주인)에게 소유권이전등기가 됩니다. 

이때 아파트나 오피스텔에 문제가 없는 한 사용검사 후 소유권이전등기까지는 2~3개월정도 걸리게되는데요. 이때 새 아파트나 오피스텔을 계약 할 경우에는 미등기 상태로 계약을 해야합니다. 

임차인 입장에서는 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없고 전세권 설정도 할 수 없어 보증금을 떼일까 불안할텐데요. 실제로 피해 사례들이 많은 만큼 전세계약시 꼼꼼한 주의가 필요합니다. 

◆ 피해 사례

A씨는 위례신도시에 새로 입주한 90㎡형 아파트나 오피스텔 전세를 4억1,000만원에 계약하고 계약금 4,100만원을 보냈으나 집주인이 잠적해 버렸습니다. 경찰이 확인한 결과 피해자가 계약했던 사람은 실제 집주인이 아니었습니다.

분양 계약서를 위조해 집주인인 것처럼 속여 중개업소에 매물을 내놓았던 것입니다. 미등기 아파트나 오피스텔은 아직 등기부 등본이 없어 실제 주인이 누구인지 알기 어렵다는 점을 악용한 것입니다.

임대인(수분양자) 명의로 소유권 이전등기가 되기 이전의 신규 아파트나 오피스텔은 임대인 등, 실소유자 확인이 불분명하기 때문에 이를 확인하는 몇 가지 절차가 필요한데요. 

지금부터 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

① 분양 계약자와 임대인이 동일 인물인지 확인

새로 입주하는 아파트나 오피스텔로 전세 계약을 할 때는 수분양자(또는 분양권 인수자)와 임대인(집주인)이 동일한지를

확인하는 게 중요합니다.

통상 등기부를 통해 집주인을 확인하지만 미등기 상태면 이를 확인하기가 현실적으로 불가능합니다.따라서 계약 전에 반드시 분양 계약서 사본을 집주인에게 요구하고 건설사(시행사)에 아파트나 오피스텔의 실제 소유주의 전화번호 등의 인적 사항을 확인해야 합니다.

② 문제 없는 분양권인지 확인

입주 예정인 아파트나 오피스텔에 문제가 될 수 있는 사유가 있는지도 확인해야 합니다.

건설사를 통해 중도금이나 잔금대출금(담보 설정금액)이 얼마인지, 분양대금 납부가 제대로 되고 있는지, 분양계약 해지 가능성은 없는지, 가압류나 가처분 등 권리관계가 있는지 등을 반드시 확인해야 합니다.

신축 분양 아파트나 오피스텔의 경우 임대인이 분양대금을 완납하지 못하거나 아파트 분양권에 가압류나 가처분 문제가 있으면 소유권이전등기가 완료되지 못하므로 건설사나 조합 등 분양 주체에게 직접 이를 확인해 봐야 합니다.

③ 계약은 집주인과 직접, 송금은 집주인 계좌로

계약은 되도록 집주인과 직접 하는 것이 안전합니다.

계약 체결 시 소유자가 아닌 공인중개사나 가족 등 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아 두고 집주인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 합니다.

대리인과 계약을 했더라도 계약금은 집주인 명의의 계좌로 반드시 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

④ 직접 잔금 납부를 확인하라.

집주인이 세입자의 전세금으로 새 아파트, 오피스텔 잔금을 납부한다고 하는 경우가 있는데요. 이럴 때는 전세보증금을 잔금 납부에 쓰는지 확인하고 곧바로 등기를 마치도록해야 합니다.

필요할 경우 임대인이 잔금을 납부할 때 은행에 동행하거나, 임차인이 직접 잔금을 납부해 적극적으로 임차권을 보호해야 합니다.

⑤ 요구사항은 계약서 특약으로 명시

동행이 어려워 부동산 중개업소에게 맡긴다면 중개업자가 책임지고 집주인이 잔금을 납부하고 등기신청을 하도록

해야 합니다. 불이행시 계약은 무효라는 특약사항을 작성해 위험을 피해야 합니다. 간혹 집주인이 보증금을 다른 곳에 써 대금 미납으로 분양계약이 해지되기도 합니다.

이 경우 분양계약자가 맺은 전세 계약이 무효가 되므로 계약서에 ‘잔금 시점에 보증금으로 잔금 완납하는 조건’을 명시하고 입주하기 전 분양회사에 실제 잔금을 납부했는지도 확인하는 게 좋습니다.

⑥ 대출 여부도 꼭 확인

신규 입주 아파트나 오피스텔의 대출 여부 파악은 중요한 문제입니다. 신규 입주 아파트나 오피스텔은 대출을 안고 있는 경우가 많은데요. 

살던 집이 경매에 처분되는 등 최악의 상황을 고려하면, 통상 아파트나 오피스텔 낙찰가율이 70%대이므로 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 분양가의 적정 한도를 넘지 않도록 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

만약 대출과 잔금 비중이 높을 경우 전세계약서 특약사항으로 전세보증금으로 중도금 일부를 상환한다거나 잔금을 납부한다는 조항을 명시해야 합니다.

⑦ 계약후 즉시 입주하고 전입신고 및 확정일자를 받자

소유권자가 확정되지 않은 만큼 만반의 대비를 해 두어야 하는데요. 미등기 건물도 주택임대차보호법의 적용 대상입니다.

미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 가지게 되어, 보증금을 보호받을 수 있습니다. 

확정일자는 실거주를 해야 효력이 있는데요. 설령 입주가 다소 늦어지더라도 주소를 미리 옮겨 전입신고와 확정일자를 미리 받아 두는 게 좋습니다.

이때 분양 계약서상의 지번과 동·호수로 정확히 기재해 전입신고를 해야 유효한 대항력을 갖추게 되고, 신고한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하게 됩니다.

⑧ 미등기된 아파트, 오피스텔이라고 무조건 위험한 것은 아님

미등기 아파트, 오피스텔이라고 해서 무조건 위험하기만 한 것은 아닙니다.

신규 입주 아파트나 오피스텔은 입주 초기에 전세 물량이 한꺼번에 나오면서 오히려 기존 전세 매물보다 저렴하면서도 깨끗하고 훌륭한 시설에서 주거생활을 할 수 있는 기회가 되기도 합니다.

자료참조 : 다음 1boom