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• 부동산세금 및 법률

지식산업센터 매매 시 무조건 포괄양수도 계약으로 하면 안된다

굿비즈 2021. 9. 27. 19:14

사업용 부동산인 지식산업센터를 양도할 때 건물분에 대한 부가가치세는 매도인이 징수하여 납부하도록 하고, 나중에 매수인이 부가가치세를 환급받도록 하고 있습니다.


이런 복잡한 절차를 간단하게 처리하기 위한 목적으로 포괄양수도 계약으로 하는 경우가 있는데, 포괄양수도 계약은 일정한 요건을 충족해야만 가능합니다. 특약에 "건물분에 대한 부가가치세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣었음에도 불구하고 양도인에게 부가가치세를 추징하는 경우가 있습니다.


이와 같은 경우는 포괄양수도 계약에 대한 이해가 부족했기 때문입니다. 사업용 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물 가격에 대해 부가가치세를 징수하고 세금계산서를 발행하는 것이 기본입니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 '사업의 포괄양수도'에 대해서는 이를 예외로하고 있습니다. 즉 사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 '사업의 동질성'이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략할 수 있는 것입니다.

 

 

이 때문에 사업의 동질성이 유지되려면 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도해야 하는 것입니다. 하지만 지식산업센터는 산업집젇활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의거 입주가능한 업종의 기업만 입주를 할 수 있기 때문에 사업의 동질성을 유지하기가 쉽지 않습니다. 간혹 부동산임대업 등록한 사업자가 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 양수인에게 포괄적으로 승계시킬 경우 포괄양수도 계약으로 인정받지 않을까 궁금해하는 경우가 있는데, 지식산업센터는 원칙적으로 임대업이 불가능한 물건이므로 임대업만으로 사업의 동질성 요건을 인정받기 쉽지 않습니다.

 

 

 

■ 사업의 포괄양수도 요건


사업의 포괄양수도는 개념적으로 매매가 아니라 영업양수도입니다. 영업양수도는 영업을 구성하는 자산과 부채와 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래이며, 심지어 기존 근로관계까지도 원칙적으로 양수인에게 승계됩니다. 

이처럼 자산의 이전, 부채의 승계, 계약관계의 이전, 거래처의 승계, 근로관계의 승계로 구성되는 총합이 영업양수도이고, 사업용 부동산 매매는 그중 한 요소인 자산의 이전의 일부를 구성할 뿐입니다. 이에 따라 상가매매계약서에 "건물분에 대한 부가세는 사업의 포괄양수도로 한다"든가 "이 거래는 사업의 포괄양수도로 한다"라는 문구를 추가한다 하더라도, 그것만으로 부가가치세가 부과되지 않을 것이라고 이해해서는 안 됩니다.

따라서 사업의 포괄양수도에 해당하려면 사업용 부동산 매매 계약이 아니라 영업양수도 계약이어야 합니다. 양수도 요건을 보면 크게 '사업장별 승계', '사업에 관한 모든 권리의무 포괄적 승계', '사업의 동일성' 등으로 분류할 수 있습니다.

 

 

① 사업장별 승계

부가가치세는 사업장마다 등록하고 신고·납부하도록 하고 있으므로 사업장별 승계는 사업자등록이 되어 있는 장소의 모든 사업을 승계하여야 합니다. 따라서 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그중 어느 한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것은 사업의 양도에 해당하나, 하나의 사업장에서 두 가지 이상의 사업을 하는 사업자가 어느 한 부분의 사업만을 양도하는 것은 사업의 포괄양도에 해당하지 않습니다.

 

 

<포괄양수도에 대한 이해>

다만, 예외적으로 상법에 의한 분할 또는 분할합병하는 경우와 조세특례제한법 제 37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우에는 같은 사업장 안에서 사업 부문별로 양도하는 것도 사업의 양도로 인정하고 있습니다.


② 사업에 관한 모든 권리의무 포괄적 승계

권리와 의무의 포괄승계 개념 역시 구체적으로 보면 사업양수도의 결과로 사업의 동일성을 상실하지 않아야 합니다. 따라서 사업과 직접 관련이 없거나 미수금, 미지급금 등의 일부 자산 및 부채의 승계 여부는 필수적인 것이 아닙니다. 즉 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 영업권 및 그 사업에 관한 일체의 인적·물적 권리와 의무를 양도해 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키고, 동일성을 상실하지 않는 범위 내에서 외상매입금과 은행 차입금 등의 부채를 제외해도 사업 양도로 볼 수 있다는 것입니다.

 

 

 

③ 사업의 동일성 유지

사업의 양도 시점에는 양도자와 양수자의 업종이 동일하게 유지되어야 하며, 양도 이후 과세사업 범위 내에서 양수자의 업종변경이나 추가 또는 정정은 가능합니다.

특히 사업의 동일성 요건을 위해서 주의할 것은 과세사업 범위입니다. 일부라도 면세사업을 추가하는 경우 이때에는 사업의 포괄양도에 해당하지 않게 됩니다. 또한 일반과세자로부터 양수한 사업은 간이과세로 등록할 수 없습니다.

사업자 유형별도 사업의 동일성 유지 가능 여부는 아래 표와 같습니다.

 

 

 

 

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