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부동산세금 및 법률

신탁등기된 주택 임대차 계약은 누구와 해야할까

세담 굿비즈 2021. 8. 2. 15:09

 

부동산 임대차 계약 시 등기부등본을 확인해보면 갑구(소유권에 관한 상항)에 '신탁'이라는 이름으로 등재되어 있는 경우를 볼 수 있을 것입니다. 

 

신탁이란 위탁자(주택소유자)가 부동산 소유권을 수탁자(신탁회사)에게 이전하거나 처분하여 수탁자로 하여금 위탁자가 지정한 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위해 이전된 재산권을 관리·처분하게 하는 법률적 관계입니다. 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 등이 부동산 신탁등기에 속합니다.

 

 

 

<부동산 등기부등본 사레>

부동산 분양과 관련하여 사업시행자인 분양사업자가 분양 및 사업의 공정관리 등을 수행하기 위한 목적으로 부동산 소유권을 신탁회사에 신탁하는 것을 관리신탁이라 합니다. 그 외 아파트, 빌라 등 개인용 부동산에 신탁등기 되어 있을 때는 대부분 '담보신탁'인 경우가 많습니다.

 

담보신탁은 부동산 소유자가 대출을 많이 받기 위한 목적으로 신탁회사에 부동산을 수탁하는 경우가 대부분입니다. 즉, 대출을 받기 원하는 사람이 신탁회사에 담보제공을 목적으로 소유권을 이전하고 이에 대한 담보신탁 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 이를 담보로 제공하는 것입니다.

 

 

 

1. 담보신탁

 

<참고사진: 담보신탁계약 원리. /이지은 기자(땅집Go)>

담보신탁이란 위탁자가 금전채권 담보를 위해 금전채권자를 우선 수익자로, 위탁자를 수익자로 해 위탁자 소유 부동산을 수탁자에게 이전하면서 채무불이행 시에는 신탁부동산을 처분해 우선 수익자의 채권 변제 등에 충당하고 나머지를 위탁자에게 반환하도록 하는 내용의 신탁을 말합니다.


즉, 담보신탁은 매매할 부동산 소유자의 소유권을 신탁이 전하고, 회사에서 수익권증서를 교부받은 이후 해당 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 제도입니다. 사실상 다른 금융권 대출보다 담보대출을 많이 받을 수 있기 때문에 신탁등기를 하는 사례를 부동산시장에서 쉽게 볼 수 있습니다.

 

 

 

2. 신탁등기 주택 계약은 누구와?

 

신탁등기가 되어 있는 주택을 전세를 얻을 경우에는 임대차계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다. 물론 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증금을 안전하게 지키는데 아무런 문제가 되지 않지만, 신탁등기가 된 이후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차계약을 하는 경우 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있습니다. 왜냐하면 신탁회사(수탁자)는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있기 때문입니다(신탁법 제31조 참조). 

 

 

다만, 신탁회사(수탁자)의 임대차 승낙동의서가 있는 경우에만 원래 소유자(위탁자)와 임대차계약을 할 수 있습니다. 이때 신탁원부를 발급받아, 원래 소유자(위탁자)에게 임대차계약에 관한 권한이 부여되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 신탁원부에 위탁자에게 임대차계약에 권한이 없는 경우에는 신탁회사와 계약해야 합니다. 

참고로 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우에도 보증금은 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다 왜냐하면 대부분의 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전 승낙을 받아 원래 소유자(위탁자)가 체결하지만, 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문입니다.

 

 

 

3.신탁등기된 부동산은 가급적 임대차 계약하지 않는 것이

 

아래 사례처럼 부동산에 신탁등기 되어 있으면, "누구와 임대차 계약을 해야 하는지", "어떤 내용을 확인해야 하는지" 헷갈리기 마련입니다. 따라서 안전장치와 법적 지식이 갖춰진 경우가 아니라면 웬만하면 신탁등기가 된 부동산에는 임차인으로 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

사례1) 대학가 근처의 원룸을 구하려던 사회초년생 A 씨는 며칠간 발품을 팔아 자신이 원하던 가격대의 원룸을 발견했습니다. 공인중개사를 통해 B 씨로부터 위임장을 받은 B 씨의 아들 C 씨와 보증금 3,200만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 당시 대한토지신탁에 관리신탁이 되어 있지만 아들 C 씨는 실제 소유자는 아버지 B 씨라 하면서 B 씨의 인감도장을 날인했는데요. 이후 임대차보증금을 모두 지급했지만 얼마 안가 원룸이 대한토지신탁에 의해 공매 절차를 밟게 되자 A 씨는 보증금을 날릴 처지에 놓였고, 손해배상소송을 청구한 끝에 다행히 보증금 전액과 그에 따른 이자를 돌려받을 수 있었습니다.

사례2)신축 오피스텔을 건축하는 과정에서 신탁회사에 해당 오피스텔 소유권 명의를 등기하는 도중 한 오피스텔을 B 씨에게 분양을 하였고, B 씨는 잔금을 완납하지 않아 소유권도 없는 상태에서 임차인 C 씨에게 임대차계약을 체결한 사례입니다.

이 경우 B 씨의 의도는 임차인 C 씨의 임대차보증금을 받아 해당 오피스텔 분양 잔금을 내려는 것이었습니다. 이 경우 B 씨가 분양 잔금을 완악하여 소유권 등기를 하지 못한 경우에 임차인 C 씨는 임대차보증금을 현실적으로 날리게 되는 결과가 발생할 수 있습니다. 

 

 

 

 

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「굿비즈부동산」