사업자등록을 하지 않았을 경우 상가건물임대차보호법 적용 여부

 

상​가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로 상가건물 임대차에 관해 국민 경제생활의 안정을 도모할 목적으로 시행되었습니다. 이 법의 보호를 받는 임차목적물은 사업자등록 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(제2조제1항).

 

따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 

 

즉, 상가건물임대차보호법 적용 대상은 기본적으로 사업자등록을 하는 것을 전제로 하고 있습니다. 하지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았어도 영리목적 영업을 수행했다면 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 문제는 일부 규정이 제한적으로 적용됩니다. 

 

 

 

Q] 질문의 요지

  ① 사업자등록을 하지 않은 경우 ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되는지 여부, 
  ② ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되지 않는 경우 민법의 임대차 규정이 적용되는지 여부

 

 

A] 답변 내용

 

  ① 사업자등록을 하지 않은 경우 ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되는지 여부, 

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 그 적용 범위를 '상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용하며, 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있습니다. 즉 사업자등록이 가능하고 영업용으로 사용되는 상가건물의 임대차에 대하여 법이 적용됨을 규정하는 것으로, 사업자등록을 할 수 있으면 되는 것이고 반드시 사업자등록을 하여야만 적용되는 것은 아니라고 할 것입니다. 다만, 상가건물 임대차보호법의 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권은 사업자등록을 그 권리의 존속 요건으로 규정하고 있으므로, 사업자등록을 하여야만 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 취득할 수 있고, 그와 관련된 규정의 적용을 받을 수 있다고 할 것입니다.

따라서 상가건물 임대차가 환산보증금 이내에 해당되면서 사업자등록을 하지 않고 실제로 영업행위를 했다면 ｢상가건물 임대차보호법 제3조, 제4조, 제5조, 제8조, 제14조｣ 이외의 다른 규정(임차권등기명령 규정, 임대차기간 규정, 임대차 갱신요구 규정, 권리금 회수기회 보장 규정, 차임 등 증감청구권 규정 등)은 적용이 될 것입니다.

② ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되지 않는 경우 민법의 임대차 규정이 적용되는지 여부

상가건물 임대차보호법은 ｢민법｣의 임대차 규정의 특례를 정하는 것으로, 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 경우에도 임대차 관계에 해당된다면 ｢민법｣의 임대차 규정이 적용되고, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우에도 상가건물 임대차보호법에서 규정하지 않고 있는 부분은 일반법인 ｢민법｣의 임대차 규정이 적용되게 됩니다. 

따라서 귀하의 경우가 사무실을 영업용으로 임차하여 사용하면서 사업자등록만을 하지 않은 경우에 해당한다면, 상가건물 임대차보호법 중 사업자등록을 전제로 하지 않는 규정이 적용됩니다. 그리고 상가건물 임대차보호법에서 규정하지 않고 있는 사항은 상가건물 임대차보호법의 취지에 반하지 않는 범위에서 ｢민법｣의 임대차 규정을 적용할 수 있을 것입니다.

 

 

 

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