신탁등기된 주택 전월세(임대차) 계약시 주의할 사항

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일반적으로 주택 전·월세(임대차) 계약시 보증금 보호를 위해 주택인도, 전입신고, 확정일자만 받아놓으면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 틀린 것은 아니지만 신탁등기된 주택일 때는 그 상황이 다릅니다. 신탁등기된 부동산 임대차 사고 대부분이 등기상 소유자인 신탁회사(수탁자)와 계약을 맺지 않아 경매나 공매로 넘어갈 경우 소유자인 신탁회사에 임대차계약을 주장하지 못하는 경우가 많습니다. 신탁 등기된 부동산 임대차 계약시 주의할 점을 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

주택전·월세 임대차 계약시 주의할 사항

 

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1. 임대차 계약은 반드시 등기 소유자와 체결할 것

 

신탁등기가 되어 있는 주택을 전세를 얻을 경우에는 임대차계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다. 물론 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증금을 안전하게 지키는데 아무런 문제가 되지 않지만 신탁등기가 된 이후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차계약을 하는 경우 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있습니다. 왜냐하면 신탁회사(수탁자)는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달

성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있기 때문입니다.(신탁법 제31조 참조)

 

단, 신탁회사(수탁자)의 임대차 승낙동의서가 있는 경우에만 원래 소유자(위탁자)와 임대차계약을 할 수 있습니다. 이때 신탁원부를 발급받아 원래 소유자(위탁자)에게 임대차계약에 관한 권한이 부여되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 신탁원부에 위탁자에게 임대차계약에 권한이 없는 경우에는 신탁회사와 계약해야 합니다.

또한 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우에도 보증금은 신탁회사의 계좌로 입금해야 합니다. 왜냐하면 대부분의 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전 승낙을 받아 소유자(위탁자)가 체결하지만 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문입니다.

 

 

 

2. 계약 전 신탁원부를 반드시 확인할 것

 

일반적으로 임대하는 부동산에 신탁등기가 돼 있으면 반드시 등기부등본과 신탁원부를 직접 확인해 봐야 합니다. 부동산 등기부등본에 소유권에 관한 사항이 나오는 '갑구'에 만약 소유권이전 등으로 '수탁자 ○○신탁회사'가 적혀 있다면 현재 소유자는 ○○신탁회사인 것입니다. 여기에는 신탁원부 번호가 함께 적혀 있으니 반드시 법원등기소에서 신탁원부를 발급해 확인해야 합니다.

 

신탁원부에 위탁자와 수탁자 간의 권리에 관해 구체적으로 적혀 있습니다. 임대차계약은 반드시 등기상 소유자인 수탁자인 ○○신탁회사와 계약해야 합니다. 그렇지 않을 경우 ○○신탁회사에 계약 체결 사실을 주장할 수 없고 이에 따라 최우선 소액보증금도 불인정되며 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 아무런 권리행사도 할 수 없다는 점을 명심해야 합니다.

 

 

 

3. 보증금은 신탁회사 계좌로 송금할 것

 

임대차계약을 위탁자(원소유자)와 임대차계약을 체결한 경우에도 보증금은 반드시 신탁회사의 계좌로 입금해야 합니다. 왜냐하면 부분의 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전승낙을 받아 원해 소유자(위탁자)가 체결하지만 보증금은 수탁자에게 지급하여햐 한다는 내용이 있기 때문입니다.