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부동산을 매매 계약했을 때 매도인과 매수인은 계약금만 주고받은 상태에서는 쌍방이 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 계약 당시 쌍방이 합의하여 특약으로 '계약을 해제할 수 없다'라고 규정하였으면 해제권을 행사할 수 없습니다. 하지만 상대방이 불법이나 채무불이행 등의 심각한 사유로 인해 매매계약을 진행할 수 없을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

민법 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. ④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

 

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

 

그렇다고 계약금을 내고 계약서를 썼다고 해서 무조건 계약금의 배액을 배상하거나 포기하는 방식으로 계약 해지를 요구할 수만은 없습니다. 계약 해제는 중도금 지급 이전에만 가능하며 이후에는 계약금 배액을 제공하는 방법으로 계약을 해제할 수는 없습니다.

 

실제로 매도인이 매매 계약서를 작성하면서 매수인으로 부터 계약금 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판례도 있습니다.

 

 

 

 

 

판례 


A 씨는 2013년 3월 B 씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한 채를 11억 원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1000만 원으로 정했습니다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했습니다.

하지만 A 씨는 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 B 씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만 원의 두 배인 2000만 원을 변제 공탁했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 B 씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만 원이 아니라 계약금 1억 1000만 원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"라며 소송을 낸 것입니다.

 

 

① 1심 판결

A 씨는 B 씨로부터 지급받은 계약금 1000만 원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만 원을 지급하라"라며 원고 일부 승소 판결했습니다. 

 

② 2심 판결

손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산, "A 씨는 B 씨에게 총 8700만 원을 지급하라"라고 판결했습니다.

 

③ 대법원 판결

대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 B 모(64) 씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 A 모(73) 씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다 231378)에서 "A 씨는 B 씨로부터 교부받은 계약금 1000만 원을 포함해 총 8700만 원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결한 원심을 23일 확정했습니다.

 

재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다"라고 판시한 것입니다.

 

 

 

 

 

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「굿비즈부동산」

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