부담부 증여할 경우 양도세 조심

정부의 다주택자에 대한 부동산 규제가 강화되면서 소유하고 있는 부동산을 자녀에게 증여하는 경우가 부쩍 증가하면서 증여세에 대한 상담이 많이 늘었다고 합니다. 최근 늘어난 증여의 상당수는 부담부증여로 보입니다. 

문제는 증여를 할 때 증여세 만을 따져보고 결정을 하는 경우가 대부분인데, 증여에는 복잡하게 얽혀 있는 부분이 많습니다. 특히 양도세를 꼭 따져봐야 합니다.

부담부증여란?

---

자산만 증여하는 일반적인 증여와 달리 부채를 포함하여 증여하는 것으로,  부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때 부동산과 관련된 채무를 함께 증여하는 것입니다. 수증자가 재산을 증여받는 동시에 재산과 관련된 채무도 함께 부담하는 조건으로 하는 증여계약을 말합니다.

세금 부담 측면에서 보면 일반 증여는 증여세를 부담하지만,  부담부증여는 증여 부분에 대해서는 증여받은 사람이 증여세를 내고, 채무 부분에 대해서는 증여한 사람이 양도소득세를 내게 됩니다.  채무를 넘기는 것이 양도인 이유는 채무를 증여받는 사람이 본인 이름으로 자금을 빌려 증여자로부터 채무 부분만큼을 매입하고 증여자는 받은 자금으로 채무를 상환한 것 으로 보기 때문입니다.

① 단순 증여와 부담부증여의 차이

단순 증여와 부담부증여의 차이는 다음과 같습니다. 

세금 부담의 측면에서 부담부증여는 증여한 부분에 대해서는 증여세를 납부하게 되고, 채무 부분에 대해서는 증여한 사람이 양도소득세를 내게 되는 것입니다. 따라서 증여세를 내는 것과 채무를 부담하여 증여세와 양도소득세를 같이 내는 것에 대해서 비교할 수 있습니다. 결국 둘 중에 낮은 세금으로 절세가 가능 한 것입니다.

② 부담부증여가 되는 요건

부담부증여는 절세를 할 수 있는 합법적인 방법입니다. 그러나 편법적으로 부담부증여는 것을 막기 위해 몇 가지 중요한 요건이 필요합니다.

ⅰ) 채무 부담이 당초 증여자의 것일 것

ⅱ) 증여일 현재 담보된 채무가 있을 것

ⅲ) 증여를 받은 사람이 반드시 그 채무를 갚을 것 등이다.  

당초 증여자의 채무가 아닌 그 배우자의 것이라면 인정되지 않습니다. 또한 담보된 채무가 증여일 이후에 발생하더라도 인정되지 않습니다. 그리고 채무를 증여받은 사람이 인수하더라도 그 채무를 다른 사람이 갚아주는 경우에는 부담부증여가 인정되지 않을 수 있기 때문에 반드시 주의해야 합니다.

부담부 증여의 경우 양도세 부과되는 이유

---

부담부증여의 경우에 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우는 증여자의 입장에서는 그 승계하는 채무액만큼 사실상 유상으로 이전한 후 그 금액으로 채무를 변제하는 것과 같은 효과가 있기 때문입니다. 따라서 그 채무 승계액에 상당하는 금액만큼은 사실상 유상으로 양도한 것으로 보고 증여자에게 양도소득세를 부과하는 것입니다.

예를 들어 부모가 10년 전에 1억 5000만 원에 구입한 집(시세 5억 원)을 전세보증금 3억 원을 끼고 자녀에게 부담부증여를 한다고 가정하면,

증여세는 채무 3억 원을 뺀 나머지 2억 원에 자녀공제 5000만 원을 뺀 1억 5000만 원에 대해 부과하게 됩니다. 이 경우 증여세는 1900만 원 정도 납부하면 됩니다.

반면 채무승계 약 3억 원에 대해서는 양도가액으로 보고 세금을 산출하면 양도세는 3924만 원을 추가로 납부해야 합니다. 부담부증여로 할 경우 총 세금이 5800여 만 원입니다.

단순 증여로 할 경우에는 자녀 공제 5000만 원을 제외한 4억5000만 원에 대해 7600만 원의 증여세를  내야 합니다. 

위 사례처럼 부담부증여가 단순 증여보다는 절세의 방법이 될 수 있지만, 총 부담세액은 양도소득세와 증여세를 합한 금액으로 총 부담세액을 고려해 결정하는 것이 좋습니다.

※ 그런데 부담부증여를 할 때 주의할 것이 있습니다. 수증자가 부담하는 채무는 반드시 증여재산에 담보된 채무이거나 그 부동산을 임대한 경우의 임대보증금이어야 합니다. 다시 말해 증여재산과 무관한 일반 채무는 인정되지 않는 것입니다. 또한 제3자의 채무 담보로 제공된 경우도 포함되지 않으며, 금융기관 대출의 경우 증여 시점에 미리 발생해야만 인정받을 수 있습니다.

부담부 증여가 유리한 부동산

---

자산의 증여에 대해서도 부담부 증여가 꼭 유리한 것은 아닙니다. 그러나 증여를 하기 전에는 부담부증여가 유리한지 검토할 필요는 있습니다.

일반적으로 부담부증여가 유리한 경우는 채무의 부담이 큰 경우에 해당합니다. 양도소득세는 취득가액이 인정되고 장기보유공제가 적용되므로 실질 세율이 증여세율보다 낮다면 유리한 경우도 있습니다. 

또한 1세대 1주택 비과세 대상 자산을 증여할 때에는 부담부 증여가 유리합니다. 증여로 하는 것보다 부담부증여로 한다면, 채무 부분에 대해서는 비과세가 되기 때문입니다. 반면 양도차익이 큰 자산이거나 증여세율이 낮은 자산은 부담부증여가 불리할 수 있습니다.

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

「굿비즈부동산」