오피스텔 세금 정리, 잘못 사면 세금폭탄이 될 수 있다!

요즘 아파트에 대한 규제가 많다 보니까 오피스텔에 투자하려는 분들이 많습니다. 아파트와 오피스텔에 대한 구분이 애매할 정도로 아파트와 같은 최적화된 설계와 커뮤니티 시설을 갖춘 주거용 오피스텔이 증가하면서 실거주는 물론 투자수요도 흡수하고 있습니다. 새 주택을 선호하는 경향이 강해지고 있고 교통이 편리한 오피스텔 입지와  거주하는 것을 선호하는 신세대가 늘고 있는 것도 오피스텔이 인기 투자 종목으로 떠오른 이유이기도 합니다. 하지만 잘못 사면 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 잘 알아두어야만 실패하지 않을 것입니다. 오피스텔 투자나 실입주를 고려하는 분들이 가장 궁금해 하는 내용을 위주로 정리해 보았습니다.

1. 오피스텔은 사용목적에 따라 다르다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 조정대상지역에서 다주택자를 판단할 때 전부 주택수에 포함됩니다. 그러면 다른 주택을 매각할 때는 물론 해당 오피스텔을 매각할 때에도 양도소득세 세율이 10%~20%로 가산되고 장기보유특별공제도 못 받습니다. 또한 종합부동산세도 그대로 영향을 받습니다. 종부세도 주택 한 채냐 두 채냐에 따라서 기준금액 자체가 달라집니다. 한 채를 단독명ㅇ의로 가지고 있으면 종부세 기준금액은 9억원인데 주택 한 채가 늘어나거나 공동명의가 되면 6억원으로 떨어집니다. 종부세 세액 공제도 사라지게 됩니다. 오피스텔이 주거용으로 구분되면 양도세도 종부세도 불이익이 있을 수 있습니다.

2. 일반사업자와 주택임대사업자는 주택수에서 제외되나?

오피스텔을 구입하여 업무용으로 사용하거나 업무용으로 임대를 할 때 일반 과세자는 사업자 등록을 냅니다. 일반과세자로 사업자 등록은 낸다는 것은 부가가치세를 실제로 낸다는 것입니다. 일반과세자로 사업자 등록을 내고 업무용으로 사용하는 사람들에게 임대를 하게 되면 그건 주택이 아니게 됩니다. 원래 목적에 따라서 업무용으로 사용하고 그대로 임대를 하고 있는 것이므로 당연히 주택수에서 제외됩니다. 하지만 일반사업자로 등록하고 실제로는 주택용으로 임대를 하면서 세입자에게는 주택으로 구분될 수 있기 때문에 주소이전을 하지 말라고 하는 경우입니다. 전입신고를 할 수 없는 세입자는 확정일자를 받을 수 없고 임대인은 전세권을 대신 설정해준다고 하면서 권리금을 떼일 일 없으니 안심하라고 합니다. 이것이 걸리면 큰일납니다. 주택수에 포함이 되는 것은 물론 이것으로 인해 보호를 받았단 다른 주택을 매각해서 1가구1주택 비과세를 받았을 경우 세금이중과세로 추징됩니다. 따라서 업무용으로 구입한 오피스텔은 본인이 일반과세자로 사업자등록도 내고 임차인도 당연히 업무용으로 사업자등록을 내고 임대해야 합니다. 만약 일반과세자로 사업자등록을 하고 일반과세 사업자 등록를 냈는데 세입자가 임대인 모르게 주거용으로 사용하면서 이것이 걸리게 되면 기존에 매각한 주택도 문제가 되는 것입니다. 

3. 임차인이 오피스로 사용한다고 했다면?

임차인도 반드시 업무용으로 사용해야 하고 임대차게약서도 주의해서 써야 합니다. 세입자에게 "임대차계약서에 절대 주거용으로 사용할 수 없을 것"과 "주거용으로 사용해서 문제가 발생할 경우에 그 모든 책임을 세입자가 진다"는 부분을 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인이 보호받을 수 없기 때문입니다. 

4. 주택임대사업자 등록

주거용으로 구입한 오피스텔을 임대할 경우 임대주택 등록을 하면 됩니다. 다만 주택임대사업자는 면세사업자로서 부가가치세가 과세되지 않습니다. 면세사업자로 등록하고 시청이낙 구청에 임대사업자 등록을 냅니다. 최근에는 시청이나 구청이 임대사업자 등록을 낼 때 한 번에 사업자 등록까지 같이 나올 수 이기 때문에 편리해 졌습니다. 이렇게 요건을 갖추면 주택 수에서 제외돼 중과세에서 빠질 수 있습니다. 임대 개시 당시 공시가격 6억원 이하 지방은 3억원 이하이면 중과세 대상에서 제외됩니다. 다만 2018년 9·13 대책 이후에 취득한 주택은 임대주택 등록을 해도 양도세 중과세 대상에서 빠지고 종부세 과세 대상에서 빠지지도 않습니다. 9·13대책 이전에 구입했던 오피스텔은 여전히 임대주택 등록하면 혜택은 있으나 새롭게 구입한 주택은 사실상 큰 혜택이 줄어든 것이 사실입니다. 

5. 오피스텔을 주택으로 임대한다면?

오피스텔을 주거용으로 임대할 목적이면 오피스텔을 굳이 사업자로 등록하지 않는 것도 좋은 방법입니다. 원래 양도소득세라는 것이 매매차익이 발생해야 내는 세금이기 때문에 오피스텔이 두채, 세 채가 있어도 시세차익이 발생하지 않은면 양도세가 발생하지 않습니다. 등록을 하지 않고 필요에 따라 자유롭게 매각하는 것이 좋을 수 있습니다. 다만 주의해야 하는 것은 오피스텔이 있는데 일반 거주주택을 매각하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 오피스텔이 모두 주택수로 포함되기 때문입니다. 오피스텔과 다른 주택이 있는 상황이면 매매차익이 적거나 없는 오피스텔 먼저 매각하여 주택수을 줄인 다음 맨 마지막에 차익이 가장 많은 주택을 매각해야 합니다.