상가건물 임대차보호법이 개정되어 신규 임차인과 계약할 때 임대인이 원하는 만큼 월세를 올려 받을 수 없다고 생각하는 분들이 있는데. 경우에 따라서 차이가 있습니다.
기존 임차인과 계약이 종료되어 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결할 때는 법이 정한 임대료 인상 제한 규정을 적용받지 않고 쌍방이 협의하여 적정 임대료를 결정하면 됩니다. 이 때 신규 임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수 없기 때문입니다.
하지만 기존 임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 경우는 임대인은 '상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제3호에 규정된 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우’에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규 임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다. 만약 합의되지 않을 경우는 법이 정한 범위 내에서 임대료를 올릴 수 있습니다.
[상가건물 임대차보호법] 제10조의 4 제1항 3호
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
■ 임대인의 임차인에 대한 '권리금 회수 방해행위'
상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제①항 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
■ 권리금 회수기회를 보호받을 수 없는 경우
법에 규정된 권리금 조항의 적용이 배제되는 사유로서,
1. 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
■ 관련글
○ 기존 임차인이 상가 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간은?
○ Q&A로 알아보는 상가 권리금 회수 기회 보호 규정
○ [상임법] 권리금 보호를 받을 수 있는 건물의 범위
'돈'이 되는 부동산 투자컨설팅 제공
「굿비즈부동산」
