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• 부동산세금 및 법률

부동산 이중 매매할 경우 배임죄 성립, 형사처벌 대상

굿비즈 2022. 3. 28. 12:24

 

최근 부동산 가격이 안정화되지 않고 있다 보니 높은 시세차익을 노린 부동산 이중매매로 스트레스를 받는 사람들이 많은데요. 그도 그럴 것이 어떤 사람이 부동산을 5억 원에 팔기로 하고 계약을 진행하던 도중에 다른 사람이 6억 원에 사겠다고 하면 매도인은 입장에서는 첫 번째 계약을 취소하고 높은 가격에 팔고 싶어질 것입니다. 

만약 높은 가격을 받을 욕심으로 처음에 한 계약을 파기한다면 매매 대금 지급 시기에 따라 민사로 끝나지 않고 배임죄에 해당해 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

「배임죄」란 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배되는 행위를 통해 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가할 때 성립하는 범죄입니다. 혐의가 인정되면 5년 이하의 징역이나 1천5백만 원 이하의 벌금에 처해지며 이득액의 규모에 따라 가중처벌이 될 수도 있습니다.

일반적으로 배임죄가 성립하려면 행위자가 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라는 신분적 요건을 충족해야 합니다. 이제까지 대법원은 이중 저당 사건에 대해 ‘부동산에 대해 근저당권을 설정해 주기로 약정한 채무자는 ‘채권자의 사무를 처리하는 자’이기 때문에 마음대로 담보목적물을 처분한 경우 배임죄가 성립한다’고 판단해 왔습니다.

 

 

 

이중매매 처벌은 대금 지급 시기별로 달라진다. 


부동산을 매매할 때에는 대금의 지급이 총 2~5차례에 걸쳐 나누어 이루어지는 게 통상적인 관례입니다. 덩치가 작은 부동산이나 전세의 경우에는 계약금과 잔금 두 차례만 지급하면 끝나는 경우들이 많지만, 매매의 경우에는 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나누어 지급이 되는 경우가 대부분입니다. 잔금 역시도 한 번만 주는 경우가 있고, 여러 번에 나누어 지급하는 경우들이 있습니다.


이중계약에 대한 법적인 처벌도 매매 대금 지급 단계에 따라 달라지게 됩니다.

 


① 계약금만 지불한 상태


부동산 이중계약에 대한 처벌은 원칙적으로 이루어지지 않습니다. 이는 계약금의 법적 성질 때문인데요. 계약은 해당 계약금을 포기하면 언제든지 계약을 무효화할 수 있습니다. 매수인은 계약금으로 지급한 돈을 포기하면 계약 철회가 가능하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 배상하면 계약을 철회할 수 있습니다. 따라서 계약금만 지불한 상태에서는 형사적인 처벌 자체가 성립하지 않습니다.

 

 

 

 

② 중도금을 지급한 이후부터


중도금이 지급된 뒤부터는 성격이 달라집니다. 즉, 중도금 지급 이후의 법률관계에 관해 대법원은 아래와 같이 설명하고 있습니다.


“중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산 보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임 관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임 관계를 저버리는 행위로써 배임죄가 성립한다.”


따라서 부동산을 누군가에게 팔기로 하고 중도금까지 지급받았다면 다른 계약 취소나 해제 사유가 없는 첫 번째 매수인(제1매수인)과 맺은 매매계약을 파기하거나, 제2매수인에게 소유권이전을 하게 되면 제1 매수인에 대한 관계에서 배임죄가 됩니다.


하지만 그 반대로 제1매수인에게 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 제2매수인으로부터 중도금 이상의 대금을 받았다고 하더라도 그에 대한 관계에서는 배임죄가 성립하지 않습니다.

 

 

 

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