임대차3법, 주요내용&시행시기, 핵심내용 정리

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐습니다. 또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월4일 본회의 가결만을 앞두고 있습니다. 임대차3법이 무엇이며 주요내용과 시행시기 등 핵심내용을 정리해 보았습니다.

 

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◈ 임대차3법이란?

 

전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안

 

 

 

 

◈ 임대차 3법 개정안

 

임차인의 계약 갱신청구권 확대, 2+2년

기존 임대차 계약이 끝난 경우 세입자는 다시 한번 2년간 계약을 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 보장하는 법이 통과되었습니다. 하지만 현행 임대차 보호법은 집주인이 계약 종료 6~2개월까지 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 경우 임대차 계약은 종료되므로 임대차3법이 국회를 통과하기 전에 통보한 경우라면 계약이 종료될 수 있습니다. 이번에 개정된 임대차3법은 예외적인 예로 계약 연장 시 집주인이 그 집에서 살려고 하는 경우에는 세입자의 계약 갱신권이 인정되지 않습니다.

만약 집주인이 계약 갱신이 가능함에도 다른제 3자와 계약을 하는 경우에는 손해배상도 받을 수 있습니다. 이때는 3개월의 임대료와 신규 기존의 임대료 차액의 2년 치중 많은 금액에 대하여 전 임차인이 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

◈ 전월세 임대료 상한제 5% 적용

 

집주인의 경우 가장 두려운 내용이 바로 상한제입니다. 계약 갱신 시 임대료는 5%를 못 넘는 한도에서만 인상할 수 있다는 점이 핵심이며 임대료 상한을 지자체에서 5% 한도 내에서 다시 정하면 그 정한 한도 내에서만 인상할 수 있습니다. 

 

만약 법 시행일 이전에 계약을 갱신하여 임대료를 10%로 올렸다면 임대차3법에 의해 임대료 상한선인 5%를 초과한 임대료에 대해서는 집주인으로부터 돌려받을 수 있습니다. 다만 예외로 제3자 새로운 임차인과 계약을 새로이 한 경우에는 새로운 계약 내용대로 임대료가 정해집니다.

 

 

 

 

◈ 전월세 신고제도

 

현재는 부동산 매매계약시에만 실거래가 신고를 하게 되어 있었습니다. 하지만 이번 임대차3법에 의하여 이제부터는 전월세 거래시에도 모두 신고를 해야 합니다. 거래일로부터 30일 이내에 신고를 해야 하며 임대인, 임차인 모두 신고 의무가 있습니다.

 

 

 

 

 

◈ 임대차3법 시행시기

 

임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 7월31일부터 즉시 시행됩니다. 다만 임대차 계약 후 30일 이내에 관련 내용을 관할 지자체에 신고할 의무를 부여하는 전월세신고제는 시스템 구축 등 준비기간을 거쳐 내년 6월1일부터 시행됩니다.

 

 

 

 

◈ 임대차3법 핵심내용 요약 정리

 

 

가. 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 법에서 정한 사유 외에는 임차인이 계약의 갱신을 요구할 경우 임대인이 거절할 수 없도록 하며 계약기간은 최대 4년까지 연장할 수 있도록 함((안 제6조제1항 및 제2항).

 

제6조(계약의 갱신요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

1. 임차인이 3기(期)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

4. 임차인이 임대인의 동의없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

5. 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

6. 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 이하여 목적주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우

 

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간이 끝나는 경우 1회에 한정하여 할 수 있으며 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 4년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

나. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외적 사유로 이차인이 3기(期)에 해당하는 차임액을 연체하거나 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우 등을 규정하고 이러한 갱신거절 사유가 허위로 드러날 경우 임차인이 지출한 이주비와 2년간 임대료 차액분의 합계액의 2배를 배상하도록 함(안 제6조제4항).

 

 

제6조(계약의 갱신)

 

④ 제1항 제7호 또는 제8호로 인하여 계약 갱신이 거절된 후 그 사유가 허위로 드러난 경우 임대인은 계약 갱신을 거절한 임차인에게 임차인이 지출한 이주비용 및 임차인이 2년간 추가 지출하게 된 임대료 차액분의 합계액의 2배를 배상하여야 한다. 이 경우 갱신을 거절 당한 임차인은 갱신 거절일로부터 2년 이내에 제1항 제7호 또는 제8호의 갱신거절 사유가 사실인지 여부를 확인할 수 있는 대통령령으로 정한느 행정정보의 공개를 관할 지방자치단체에 청구할 수 있다.

 

다. 임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1이하의 범위에서 지역 상황을 반영하여 시도지사의 조례로 정하는 비율을 초과하지 못하도록 법률에서 명시하고 임대차계약 또는 최종의 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 함(안 제7조 제1항 및 제2항 신설).

 

제7조(차임 등의 증감청구권)

① 제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 약정한 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 20분의 1 이하의 범위에서 시도지사의 조례로 정하는 비율을 초과하지 못한다.

 

② 제1항과 제6조제3항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 최종의 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.