정부 주택임대사업자 장려하더니~ 세제혜택 폐지 소급 위헌 가능성 높다!

 

지난 3년간 20번이 넘는 정책으로 부동산 시장을 혼란에 빠뜨린 문재인 정부가 이번에는 자신들이 만든 주택 임대사업자의 세제 혜택을 없애는 정책을 추진하겠다고 합니다. 문재인 정부는 3년전 각종 세제 혜택을 앞세워 임대주택 등록을 장려했습니다. 하지만 그 이후 집값상승으로 인해 주택임대사업자에 대한 셰제혜택이 지나치다며 이번에는 그 혜택을 모두 없애겠다고 나선 것입니다. 졸지에 주택임대사업자들은 멘붕에 빠졌습니다. 이에 따라 주택시장은 '정부리스크'가 시장의 가장 위험요인이라는 얘기까지 나오고 있습니다.

 

이 같은 당정의 움직임이 최근 진행 중인 '임대차 3법' 도입과 무관하지 않다는 관측도 나오고 있습니다. 더불어민주당은 7월 임시국회에서 전월세신고제·상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차 3법 도입 법안을 모두 통과시킨다는 계획입니다. 더불어민주당은 176석 무소불위의 힘을 갖고 있고 소위 진보·좌파 정당도 이 법안 내용에 동의하고 있어 이변이 없는 한 법안 통과가 확실시 됩니다.

 

이 법안이 통과되면 사실상 모든 임대인이 현재 임대사업자들과 별 차이 없는 의무를 지게 되고 따라서 임대사업자에게 혜택을 줄 이유가 없기 때문입니다. 전문가들은 이 같은 당정의 임차시장 재편 계획이 미칠 임대주택 공급감소, 전세금 급등 등의 부작용을 우려합니다.

 

 

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▣ 부동산 임대사업 특혜 축소 3법

 

 

 

지난 2일 부동산 임대사업 특혜 축소3법(종합부동산세법·조세특례제한법·지방세특례제한법 개정안)'을 발의하여 임대사업자에 대한 종부세 합산배제 헤택, 재산세 감면, 취득세 비과세, 양도세 과세특례 등 주택임대사업자에 대한 특혜라고 판단한 배제 관련 조항을 모두 삭제하는 내용이 담겼습니다. 현재 임대사업자는 4년 도는 8년의 임대기간을 유지하고 이 기간 임대료 상승률도 5%로 제한하는 등의 의무를 지키는 대신 종합부동산세 합산 배제 등 각종 세제 혜택을 받습니다.

 

문재인 정부는 집권 초기인 2017년 8·2 대책을 발표하면서 각종 세제 혜택을 통해 임대주택 등록을 유도했습니다. 투기수요를 양산하는 다주택자를 임대사업자로 양성화하는 취지였습니다. 그러나 현재 임대사업자 제도가 대표적으로 실패한 '부동산 정책'으로 지목되고 있습니다. 임대사업자 정책을 실패한 정책으로 보는 것은 임대주택이 절세 수단으로 활용되면서 시중의 매물이 줄어들고 서울 집값 상승으로 이어졌기 때문입니다. 지난 2년간 등록된 임대주택 수는 98만 가구에서 159만 가구로 크게 늘었고 등록 임대사업자 역시 26만명에서 53만명으로 두 배 이상 급증했습니다. 노무현 정부 시절 청와대 홍보수석이던 조기숙 이화여대 국제대학원 교수는 "현 정부 부동산 정책의 가장 큰 실패 원인은 박근혜 정부에서 도입한 임대사업자 정책을 확대한 것"이라며 "정부가 솔직하게 부동산 정책 실패흘 인정해야 한다"고도 했습니다. 정부 정책을 믿고 임대사업자를 등록했던 많은 사람들의 불만이 커지고 있습니다. 정부가 임대주택 등록을 독려해서 그에 따랐는데 약속받은 세제 혜택도 거둬갈 수 있다는 우려와 함께 이것은 '신의성실의 원칙'에도 위반되는 것이라고 말합니다. 등록임대사업자들로 구성된 '등록(주택)임대사업자 협의회(가칭)'는 10일 감사원에 국토교통부의 등록임대 관리 실태에 대해 공익감사 청구를 접수할 예정이라고 합니다. 이미 등록한 임대사업자들에 대한 소급적용 논란에 대해 박성준 민주당 원내대변인은 "소급적용 자체가 위헌적 요소가 크기 때문에 그렇게 할 리가 없다"며 "과거양성화를 위해 뒀던 특혜조항들을 모두 거둬들이면 문제가 될 수 있다"고 말했습니다.

 

 

 

 

 

▣ 임대차 3법 도입으로 전월세 시장 요동

 

 

이와 별도로 지난 6월 윤후덕 더불어민주당 의원이 대표 발의한 '주택임대차보호법' 개정안은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 골자입니다. 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권(2+2년)을 행사할 수 있게 하고 임대료의 증액 상한을 5%로 묶는 것이 주요 내용입니다. 전·월세 신고제 내용이 담긴 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 박상혁 더불어민주당 의원이 대표 발의했습니다.

 

전월세신고제·상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차 3법이 도입되면 사실상 등록 임대사업자를 유지하는 것이 더 손해입니다. 일반 임대인들과 임대사업자에 대한 규제가 차이가 없을 뿐만 아니라 임대사업자는 의무를 지켜야 하기 때문입니다. 전월세상한제를 도입하면 임대사업자 등록 여부와 관계없이 모든 주택 임대시 임대료 5% 상한 규제를 받게 되고 전월세 신고제가 의무화되면 모든 민간임대주택에 대해 소득세를 부과할 수 있습니다.

 

정부는 임대사업자 세제 혜택을 폐지하면 다주택자 물량이 시장에 풀리고 임대차 3법을 통해 세입자 주거 안정 측면에 긍정적인 효과가 있을 것으로 주장합니다만 전문가들은 대책 도입 후 단기적으로는 효과가 있을 수 있으나 도입 직전과 중장기적으로는 오히려 전월세 임대료가 급등하는 부작용이 나타날 것으로 우려합니다.

 

실제로 1989년 말 정부와 여당이 임대차보호법을 개정해 전세 기간을 1년에서 2년으로 늘리기를 한 직후 전세금은 폭등했습니다. KB국민은행의 전국 주택전세가격을 따르면 1989년엔 전년 동월대비 상승률이 9~13% 내외였으나 임대차 계약기간 상향 직전인 10~12월엔 14~17%대로 높아졌습니다. 당시 집주인들이 2년치 인상분을 한꺼번에 세입자에게 요구하면서 전세금이 크게 오른 것입니다, 결국 문재인 정부의 부동산정책은 20번 넘게 나온 정책과 마찬가지로 또다른 부작용을 낳아 시장에 혼란을 주고 주거문제를 더 악화시킬 가능성이 더 큰 상황입니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "임대사업자를 조이면 임대주택 공급량의 80%를 차지하고 있는 민간 임대사업자의 공급량이 크게 줄어들 가능성이 높다"며 "정부가 지금까지 내놓은 황당한 대출·세금 규제로 집을 사기 어려워진 상황에서 전월세 시장까지 혼란에 빠질 위험성이 더 높아졌다"고 말했습니다.