정부의 강력한 규제정책으로 인해 수익형부동산으로 눈을 돌리고 있습니다. 그 중에서도 오피스텔은 가장 안전하고 소액으로도 투자가 가능해 관심을 갖는 사람들이 많습니다. 하지만 오피스텔은 아파트 만큼 가격이 상승하지 않고 감가상각 되어 유지관리 비용이 지속적으로 들어가기 때문에 고려해야 할 사항이 많습니다. 오피스텔 투자시 주의할 점을 알아보고 저렴하고 임대수익이 높은 알짜 오피스텔도 소개해 드리겠습니다.
▣ 오피스텔 투자는 반드시 월세 수익을 목적으로 할 것
오피스텔을 구입하고 매매 자금이 부족하여 전세로 주는 경우가 있습니다. 오피스텔을 가격이 잘 오르지 않기 때문에 전세로 줄 경우 전혀 매리트가 없습니다. 오피스텔은 대부분 임대목적으로 투자하기 때문에 전세물건이 많지 않고 아파트에 비해 전세가가 저렴한 편입니다. 따라서 인기가 많아 물건이 나오는 즉시 거래되는 경우가 많지만 임대인에게는 결코 좋은 일이 아닙니다. 오피스텔은 감가상각을 고려해야 하는 소모품으로 계속해서 비용이 발생합니다. 전세는 대출금으로 입주하는 경우가 대부분이여서 2년 계약이 많고 그 외 월세는 대부분 1년 계약으로 합니다. (1년 계약하고 2년거주 가능) 이로 인한 중개비용이 많이 발생하고 재산세도 내야하기 때문에 오피스텔 가격이 상승하지 않는다면 오히려 손해를 보게 됩니다. 오피스텔은 실제로 아파트보다 재산세도 많이 발생합니다
따라서 오피스텔은 월세 수익을 목적으로 구입하는 것이 좋습니다. 시세차익을 목적으로 한다면 매수·매도 타이밍에 감각이 뛰어난 전문가 정도가 되어야 하지만 보통사람에겐 어려운 일입니다. 또한 부동산은 금액이 커서 매도가 쉽지 않기 때문에 장기적이고 보수적으로 접근해야 합니다. 투자한 오피스텔 가격이 상승하더라도 투자를 잘해서가 아니라 운이 좋았다고 생각하는 것이 바람직합니다. 이것이 오피스텔 투자의 위험을 줄이는 가장 안정적인 방법인 것입니다. 자금마련이 어려워 전세로 주었더라도 가능한 빨리 월세로 전환하는 것을 추천합니다. 만약 월세로 전환할 여력이 되지 않는다면 오피스텔에 투자하지 말고 아파트 전세를 이용한 레버리지 효과를 노리는 것이 좋겠죠!
▣ 역세권, 입지, 준공연도 고려할 것
오피스텔은 입지가 뛰어난 곳에 투자해야 합니다. 주변에 새로 들어설 오피스텔이나 입지가 더 좋은 오피스텔이 준공을 앞두고 있다면 고민을 좀 해봐야 합니다.
오피스텔 투자시 반드시 고려해야 할 것이 있습니다. 첫째는 입지이고 둘째는 역세권이며 셋째는 경쟁력(브랜드, 편의시설, 가격 등) 입니다. 오피스텔이 준공하고 몇 년 지나 주변에 새 오피스텔이 입주를 시작하면 임차인은 새 오피스텔로 옮겨가기 때문에 기존의 오피스텔은 경쟁력이 떨어지게 됩니다. 하지만 개발이 완료되어 더 이상 오피스텔 지을 곳이 없고 가격이 저렴한데 반해 임차수요가 풍부해 안정적이고 높은 임대료가 보장된다면 이것은 또 달리 생각해 봐야 할 부분입니다. 아파트는 대단지 주거 밀집지역이나 옆에 신규 아파트가 들어서면 외부에서 유인 수요가 생기지만 오피스텔은 밀집되어 형성되더라도 외부에서 수요가 옮겨오는 것이 아니라 내부에서 옮겨오는 형태로 오피스텔이 몰려 있다고 해서 시너지가 나는 구조가 아니라는 점에 주의해야 합니다.
물론 최근에는 오피스텔 가격이 상승하는 곳도 있습니다. 신규 분양 오피스텔 분양가가 갈수록 높아지기때문에 가격이 오르는 것으로 생각할 수도 있지만 이는 해당 입지의 수요가 증가하여 가격이 상승하거나 담합으로 인한 가격상승도 염두에 두어야 합니다.
부동산 중개업소 입장에서는 월세보다 전세 중개수수료가 2~3배 높기 때문에 전세를 전담해서 중개하고 싶기 때문에 때때로 아파트와 비교하여 팔지 말라고 하거나 가격이 상승할 거라고 바람을 넣기 일쑤여서 절대로 그러한 사탕발림에 넘어가서는 안됩니다. 일자리가 많아 월세 수요가 많은 지역, 준공연도가 오래 되지 않은 오피스텔, 초역세권으로 입지가 뛰어난 오피스텔 인가를 고려하여 투자해야 합니다.
오피스텔은 아파트와 접근 방법이 다릅니다. 아파트와 입지 분석 조건, 매수·매도타이밍잉 다르고 밀집도에 따라서도 정반대의 결과가 나타납니다. 오피스텔이 밀집된 지역의 오피스텔을 구입하여 시세차익을 생각한다면 성공할 확률이 낮다는 것을 잊어서는 안됩니다.
▣ 수익률 7.8% 광교오피스텔 원룸 추천
임대인의 이주로 인해 급하게 내놓은 급매 물건입니다. 광교 오피스텔 중에서도 가장 큰 7.2평의 원룸으로 신분당선 광교중앙역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 초역세권입니다. 롯데마트, 이마트, 아주대병원, 아브뉴프랑, 혜령공원 등 주변 편의시설이 매우 우수하여 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있습니다. 또한 광교테크노밸리를 비롯하여 CJ통합연구소, 코리아나, 농우바이오, 메디톡스 등 4차 산업을 리드하는 기업들의 입주로 인한 임차수요가 풍부하여 공실이 전혀 없습니다. 교통환경도 좋아 서울 및 주변지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 자가용으로는 용서고속도로 상현IC, 영동고속도로 동수원IC, 경부고속도로 신갈IC를2~10분 이내로 진입할 수 있는 교통의 요지입니다.
60%까지 대출이 가능하며 임대인의 이주로 인해 분양가보다도 저렴한 가격으로 나온 알짜 오피스텔입니다. 현재 임대중이며 임대차기간 종료시 실입주도 가능합니다. 풍부한 임대수요로 공실 걱정은 하지 않아도 좋습니다.
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