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임차인이 임대인의 동의 없이 자신의 명의를 빌려주는 식으로 장사를 하게 하거나 살게 하는 전대차를 「무단전대」라 하고, 명의와 업소를 통째 넘겨주는 전대차를 「무단양도」라 합니다. 최초 임차인이 임대 목적물을 전차인에게 넘겨준다는 의미에서 무단전대, 무단양도 모두 동일하다고 할 수 있습니다. 이때 원래 임차인을 “전대인(轉貸人)”이라 하고, 전대인으로부터 가계를 인수하는 사람을 ”전차인(轉借人)이라 합니다. 집주인의 승낙 없이 전대인이 전차인에게 가게를 넘겨주게 되면 나중에 여러 가지 복잡한 문제가 일어나게 됩니다. Q] 저는 A씨 소유 주택의 임차인인 B씨로부터 주택을 전대 받았는데, 임대인인 A 씨는 전대에 자신의 동의가 없었다면서 아직 계약기간이 남아 있음에도 저에게 주택의 인도를 청구하고 있습니다..

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구와 권리금 회수 기회를 거절하거나 방해하여서는 안됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하거나 주거용으로 임대하는 경우는 어떨까요? 상임법이 시행되기 전에 건물을 매수하면서 기존 임차인이 나가면 신규 임차인을 구하지 않고 자신이 직접 영업을 하거나 사용할 수 있었습니다. 그러나 법 시행 이후 상가건물 임대차보호법에는 명시적으로 규정되어 있지 않아 다툼의 소지가 있지만, 임대인 자신이 상가 점포를 직접 운영하려 했다는 사정은 「정당한 사유」가 될 수 없다고 보아야 합니다. 즉, 위와 같은 사정은 지극히 주관적이기 때문에 이를 허용하면 사실상 법을 유명무실하게 만들 수 있을 뿐만 아니라 법의 취지 자체..

상가건물임대차보호법의 개정으로 임차인에게 권리금회수기회요청권이 인정되었습니다. 그러나 임대인은 임차인의 권리금회수기회요청에 대하여 정당한 사유가 있을 경우 “임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절”할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 임차인의 권리금회수기회에 대해 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 중에서 「임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우」의 의미를 알아보았습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호) 위 조항은 임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아닙니다. 비영리 목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대..

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해하여서는 안 됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하려고 하는 경우는 어떨까요? 원칙적으로 임대인이 직접 상가건물을 사용한다는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거부할 수는 없습니다. 다만, 법 제10조의 4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 것은 물론 임차인에게 권리금 상당액을 배상해 줄 의무도 부담하지 않는다. ‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 열심히 노력해서 만들어 놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어..

임차인이 권리금 회수를 위해 기존 영업과 동일한 업종을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 다른 업종의 임차인을 주선하길 원할 때 임차인의 권리금은 보호받을 수 있을까요? 예를 들어 상가에서 음식점을 운영하던 기존 임차인이 동일한 음식점을 운영할 신규 임차인으로부터 권리금을 받기로 하고 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하였는데, 임대인이 앞으로는 음식점이 아닌 다른 용도의 업종으로 변경하고 싶다고 하면서 신규 임차인과 계약을 거절하는 경우 기존 임차인은 어떠한 보호를 받을 수 있을까요. 상가건물 임대차보호법 개정에서는 '임차인 보호'와 더불어 '임대인의 영업 변경권'도 보호해주어야 한다는 점에 대한 공감대가 형성되었습니다. 따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등..

요즘 전세 품귀 현상으로 인해 선순위 근저당이 있는 주택에 전세계약을 하는 경우가 있는데, 선수위 전세권은 임대차한 주택이 경매나 깡통전세가 되어도 전세금을 돌려받지 못할 위험은 전혀 없지만, 근저당권보다 전세권이 후순위인 경우에는 주택이 경매로 매각되면 전세권도 함께 소멸되기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. Q] A 씨는 경매를 통해 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만 원의 근저당권 이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 3,000만 원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반 채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매 절차에서 매수신고를 하여 매각 허가 결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유..

임차인은 주택 임대보증금을 보호하기 위해 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖추게 됩니다. 이는 제삼자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 방법입니다. 이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 경우가 많기 때문에 임차인은 소유자의 동의를 얻어 선순위 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 하지만 이것도 경매로 인해 안전하게 보호받을 수 있을 것인가에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다. 이번 시간에는 '1순위 전세권도 주택이 경매로 매각되면 소멸되는지'에 대해 사례를 통해 알아보았습니다. Q] A 씨는 B 씨와 전세권설정 계약을 맺고 B 씨 소유 주택에 제1순위로 전세권 설정 등기를 하고서 거주하고 있는데, A 씨의 전세권 존속기간이 1년..

다주택자에 대한 부동산 규제 강화와 금리인상으로 주택 거래 시장은 침체기를 맞고 있지만, 매달 월세를 받고 은행보다 높은 연 5~7%의 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산(지식산업센터, 상가, 사무실 등)에 대한 투자 관심이 늘어나고 있습니다. 하지만 수익형 부동산에 대한 투자 수익은 꼼꼼히 따지는 반면 처분할 때 내야 하는 양도소득세, 부가가치세 등에 대한 세금은 소홀히 하는 경우가 많은데요. 특히 지식산업센터, 상가, 토지 등을 매매할 때 내야 하는 양도소득세는 보유 기간에 따라 세율이 달라지는 만큼 부동산을 처분하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 손해해를 줄일 수 있습니다. ■ 양도소득세란? '양도소득세'란 개인이 보유하고 있는 부동산 등을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말하며, 양도..

사업용 부동산을 거래할 경우 매매 계약서 특약사항에 "포괄 양도 양수하기로 한다"는 내용 만으로 매매 계약을 진행하는 경우가 많은데요. 사업자의 유형과 사업 운영 형태가 동일한 경우에는 통상 포괄 양도양수에 해당합니다. 그렇지만 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업 목적으로 사용되거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우는 포괄 양도양수에 해당되지 않으므로 주의해야 합니다. 위 내용처럼 사업용 부동산을 매매 계약할 경우에는 고려해야 할 내용들이 많은 만큼 계약 전 세무사와 공인중개사 등 전문가와 사전에 상담을 받고 계약을 진행하는 것이 피해를 줄이는 지름길입니다. ■ 사업용 부동산 매매 시 꼭! 알아야 할 「부가가치세」 1. 사업용 건물 매매 계약서 상에서 "부가가치세 별도"로 명기..

영업을 하던 상가를 처분할 때는 매매 가격 중 건물분에 해당하는 금액의 10%(부가가치세)을 매수인에게 받아 세무서에 자진 납부해야 하는 합니다. 단, 토지는 면세기 때문에 부가가치세가 없습니다. 다만 매도자와 매수자의 사업 형태가 동일하고 과세유형도 동일하면 사업상 「포괄 양도·양수」로 보아 부가가치세를 주고받지 않아도 됩니다. 즉 임대목적으로 사용하던 건물을 매수자가 여전히 임대목적으로 사용하거나 소유자가 직접 사업에 사용하던 건물을 매수자도 그대로 직접 사용하면 부가가치세 수수 의무가 없는 것입니다. 그러나 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업목적으로 사용하거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우 「포괄 양도·양수」에 해당되지 않으므로 매도자가 매수자에게 부가가치세 받아 납부..