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부동산세금 및 법률 96

과밀억제권역 밖으로 이전 시 기업 세제혜택 총정리

도시 집중화 현상을 막기 위해서 과밀억제권역(서울, 수도권) 밖으로 기업을 이전할 경우 '지방세특례제한법', '조세특례제한법', '수도권정비계획법'에 따라 세제혜택을 받을 수 있습니다. 과밀억제권역에 있는 기업이 성장관리권역에 있는 지식산업센터를 분양받아 이전할 경우 취등록세와 재산세 감면 혜택이 있으며, 공장시설을 갖춘 기업이 권역 밖으로 공장을 비롯해 본점 또는 주사무소를 이전할 경우에는 법정기간 동안 법인세 또는 소득세 등을 감면받을 수 있습니다. ■ 관련 법률 ○ 조세특례제한법 제63조 ○ 조세특례제한법 시행령 제54조 및 제60조 ○ 조세특례제한법 시행규칙 제22조 ■ 일반 법인 기업 법인 기업이 본점 또는 주사무소를 과밀억제권역 밖으로 이전할 경우 그 사업을 직접 영위하는 부동산에 대하여 취득..

임대차 등기와 임차권 등기의 법적 차이점

상가건물임대차 등기란 임대인이 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인의 협력을 얻어하는 임차권 설정 등기를 말합니다(「민법」 제681조 및 제621조 제1항). 반면 임차권 등기란 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것입니다. ■ 임대차 등기 민법 제621조의 임대차 등기는 부동산 임대차에 대해서 할 수 있는 것으로 입주하기 전에 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어 임대차 등기가 가능합니다. ① 모든 주택과 상임법 적용 대상 상가건물에 한해서만 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하고 건물이나 토지임대..

부동산 법인 설립 시 취득세 종합부동산세 양도세 중과 조심

최근 정부의 부동산 규제로 고액 자산가들 사이에서는 부동산 법인 설립이 유행입니다. 2017년부터 꾸준히 증가하는 추세로 한 해 동안 설립된 부동산 법인 수가 1만을 넘을 정도입니다. 부동산 법인설립이 이처럼 증가하는 이유는 무엇일까요. 개인에 대한 양도소득세의 세율이 점점 증가하고 규제 지역에 대한 다주택자에 대해 가산세율을 적용하기 시작하면서 개인사업자에 대한 세부담이 증가했기 때문입니다. 부동산 법인을 설립하면 소득세율이 최대 22%로 현저히 낮아지기 때문에 부동산 법인 전환을 고려하는 것입니다. 그렇다고 법인 전환이 항상 유리한 것만은 아닙니다. 부동산 법인설립 여부, 즉 부동산 법인으로 전환할지 개인사업자로 남을지에 대해 선택하는 것은 여러 조건을 따져 유리한 쪽을 선택해야 합니다. ■ 취득세 ..

상가건물 임대차 종료 시 유익비상환청구권 행사할 수 있을까

부동산을 운영하다 보면 상가건물 임차인이 자신이 임차한 건물에 개량한 부분과 관련된 비용을 임대인에게 유익비로 청구할 수 있는지를 물어보는 경우가 종종 있습니다. '유익비'란 임대차한 물건의 보존을 위해 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 사용한 비용을 말합니다. 민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 임차인이 임대인로부터 점유물건의 반환을 청구 받거나 임대인에게 점유물을 반환한 때에 비로소 임대인에 대하여 행사할 수 있습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결). 상환청구권을 행사하..

공동명의 부동산(주택, 상가, 사무실 등) 임대차 계약할 때 주의

최근 부동산을 공동명의로 하는 사례가 늘고 있는데요. 정부의 부동산 규제를 벗어날 목적도 있지만 부부의 공동재산권에 대한 인식이 커진 데다 공동 명의 시 양도소득세, 임대소득세 등 절세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 공동명의로 되어 있는 부동산을 임대차할 경우 누구와 계약을 해야 할까요? 정답은 공동명의자인 부부 두 사람 모두와 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 우리나라는 민법상 「일상가상대리권」이란 제도가 있는데요. 이는 일상적인 가사에 대해 부부 중 어느 한쪽이 대리권을 위임받았다고 인정하는 것입니다. 따라서 공동명의로 된 주택이라 해도 부부 한 사람과의 계약은 두 사람 모두와 한 것으로 인정됩니다. 하지만 계약이 잘못되어 법적으로 접근해야 할 경우에는 우리를 아주 불편하게 만드는 요인이 ..

상가 임대료 인하 했을 때 이전 임대료로 원상회복할 수 있을까

코로나19 사태로 경제가 침체되면서 많은 소상공인이 어려움을 겪게 되자 고통분담 차원에서 임대료를 내려주는 임대인들이 늘고 있는데요. 문제는 임대료를 내려준 착한 임대인들이 역으로 불이익을 받을 수 있다고 합니다. 주택임대차보호법시행령 제 8조와 상가건물임대차보호법시행령 제4조는 임대차에서 정한 임대료에서 5% 이상 인상할 경우 임대인들에게 과태료를 물리고 있기 때문입니다. 코로나 사태 극복을 위해 일시적으로 내렸던 임대료라고 해도 똑같이 적용합니다. 이 때문에 세입자들과 고통을 분담하기 위해 월세를 깎아준 착한 임대인들은 과태료 폭탄 때문에 코로나 이전 임대료로 원상회복하는 것이 쉽지 않을 것이라 판단하고 있습니다. 현행법상 임대료를 5% 넘게 올릴 경우 최대 3000만 원의 과태료를 내야 합니다. 주..

부모 자식 간에 부동산, 현금 등을 빌려줄 때 세금 문제

부모가 자녀에게 증여할 때 증여 공제금액이 10년에 5,000만 원까지 받을 수 있습니다. 즉, 부모가 자녀에게 1억 원(부동산, 현금 포함)을 증여한다면 5,000만 원은 공제를 받아 세금을 내지 않고 나머지 5,000만 원에 대해서만 증여세를 내야 한다는 의미입니다. 그런데 부모가 자녀에게 증여를 하지 않고 빌려주는 것이라면 어떨까요? 이때도 세무당국은 증여로 간주합니다. 우리나라의 경우 사회통념상 부모가 자녀에게 거액을 돈을 빌려주거나 하지 않고 그냥 주는 경우가 일반적이기 때문에 증여로 일단 보는 것입니다. 자녀에게 빌려주었다는 것이 인정될 때도 있는데요. 다음 세 가지 조건이 충족될 때입니다. 첫째, 부모와 자녀 간 차용증서를 작성하고, 실제로 돈이 오고 간 금융거래 내역이 있어야 합니다. 둘째..

사업용 부동산 양도 시 건물분 부가가치세 계산 방법

토지와 주거용 부동산이 아닌 사업용 부동산(지식산업센터, 창고, 공장, 상가, 사무실, 오피스텔 등) 사거나 팔 때 거래금액에 부가가치세가 반드시 발생합니다. 거래 경험이 많지 않은 분들이 가장 많이 실수하는 부분입니다. 사업용 부동산 매매 시 계약서에 부가세에 대하여 어떻게 할지 명시하지 않으면 어떻게 될까요? 매매가격에 부가세가 포함인지 아닌지에 대하여 계약서에 명시하지 않으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 간주합니다. 즉, 계약서에 명시하지 않으면 매도자가 부가세를 납부해야 합니다. 사업용 부동산 매도 시 건물분에 대하여 ‘부가세 별도’ 또는 ‘부가세는 매수자 부담한다’라는 내용을 기재해야 손해를 보지 않습니다. 그럼 매매 시 건물분에 대한 부가가치세는 어떻게 계산할까? 부가가치세는 전체 양도가..

사업용 부동산 양도양수 시 반드시 알아야 할 부가가치세

부동산을 매매하거나 임대할 때 부가가치세가 붙습니다. 그러나 토지와 국민주택 범위 내의 주택 거래 시에는 부가가치세가 붙지 않습니다. 국민주택 범위 이내의 주택에 대해서는 서민들의 주거 안정에 도움을 주기 위해 부가가치세를 매기지 않는 것입니다. 부가가치세의 대상이 되는 부동산은 국민주택 범위를 초과하는 중대형 주택, 오피스텔, 사무실, 상가, 지식산업센터, 공장, 창고 등 사업용으로 사용되는 모든 부동산 거래에 해당됩니다. 즉, 지식산업센터, 공장 등을 취득하거나 매도 할 때 그 건물이 들어서 있는 토지에는 부가가치세가 매겨지지 않지만, 건물분에 대해서는 부가가치세가 매겨지게 됩니다. 따라서 사업용 부동산 거래 시에는 부가가치세를 반드시 확인해야 합니다. 상가나 사무실 등을 매매할 때 계약서에 부가가치..

부가가치세법에 의한「사업의 포괄양수도」요건과 주의할 점

최근 지속적인 경기 침체와 코로나19등으로 사업체를 접는 사례가 늘어나면서 사업을 그대로 인수하는 사업의 포괄양수도 형태의 창업이 늘어나고 있는데요. 사업 양수도의 거래에도 부가가치세가 발생한다는 사실을 아는 사람은 그리 많지 않습니다. 부가가치세를 고려하지 않고 사업 양수도를 진행하게 되면 추후에 가산세 등의 불이익을 받는 경우가 발생합니다. ■ 포괄양수도란? 원칙적으로 사업체를 양도하는 사람은 양수하는 사람으로부터 부가가치세를 받아서 이를 납부해야 합니다. 하지만 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 "재화의 공급으로 보지 않으므로" 부가가치세가 과세되지 않습니다. 즉, 세금계산서를 발행하지 않아도 된다는 것입니다. ※ 부가가치세법상 사업의 양도를 재화의 공급으로 ..