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부동산세금 및 법률 84

상가건물 임대차보호법「계약갱신요구권」「권리금」「원상회복 의무」

2018년 상가건물임대차보호법이 일부 개정되면서 기존 계약 당사자 간에 혼선이 생기고 있습니다. 상가임대차와 관련하여 가장 많이 물어보는 것이 계약갱신 여부, 권리금 회수 여부, 원상회복의무 여부 등입니다. 1. 계약갱신요구권 및 묵시적 갱신 상가건물 임대차보호법은 일정한 요건 하에 임차인의 계약갱신요구권 및 계약의 묵시적 갱신을 규정하고 있는데요. 지난해 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면 '2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되'는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 2018년 10월 16일 이전에 임대차계약을 체결하고 위 일자 전에 이미 한 번 이상 계약을 갱신한 임차인..

지식산업센터 복층으로 만들 경우, 불법? 합법?

최근 서울 수도권에 공급한 지식산업센터에 복층을 설치하거나, 발코니를 확장하는 등 불법 증축 사례가 증가하자 지자체는 단속 규정을 만들어 불법 증축에 대하여 원상복구는 물론 이행강제금과 과태료를 부과한다는 방침입니다. 지식산업센터의 발코니를 확장하거나 복층을 설치하는 것이 합법인지 불법인지에 대한 인식이 부족한 투자자들이 넓은 공간을 사용할 수 있다는 말만 믿고 증축하면 원상복구와 강제이행부담금 등의 행정처분과 금전적 피해를 볼 수 있습니다. 일부 분양 업자들이 섹션 형태로 분양하는 지식산업센터의 무단증축(복층, 발코니 확장) 행위는 건축법상 불법으로 이행강제금이나 과태료 부과 대상이지만, 현실적으로 복층 시설물에 대해 이행강제금이 부과된 사례는 거의 없어 증축해도 무방하다고 말하는 경우가 있는데요. 담..

신탁등기된 주택 임대차 계약은 누구와 해야할까

부동산 임대차 계약 시 등기부등본을 확인해보면 갑구(소유권에 관한 상항)에 '신탁'이라는 이름으로 등재되어 있는 경우를 볼 수 있을 것입니다. 신탁이란 위탁자(주택소유자)가 부동산 소유권을 수탁자(신탁회사)에게 이전하거나 처분하여 수탁자로 하여금 위탁자가 지정한 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위해 이전된 재산권을 관리·처분하게 하는 법률적 관계입니다. 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 등이 부동산 신탁등기에 속합니다. 부동산 분양과 관련하여 사업시행자인 분양사업자가 분양 및 사업의 공정관리 등을 수행하기 위한 목적으로 부동산 소유권을 신탁회사에 신탁하는 것을 관리신탁이라 합니다. 그 외 아파트, 빌라 등 개인용 부동산에 신탁등기 되어 있을 때는 대부분 '담보신탁'인 경우가 많습니다. 담보신탁은..

사업자등록을 하지 않았을 경우 상가건물임대차보호법 적용 여부

상​가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로 상가건물 임대차에 관해 국민 경제생활의 안정을 도모할 목적으로 시행되었습니다. 이 법의 보호를 받는 임차목적물은 사업자등록 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(제2조제1항). 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 즉, 상가건물임대차보호법 적용 대상은 기본적으로 사업자등록을 하는 것을 전제로 하고 있습니다. 하지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았어도 영리목적 영업을 수행했다면 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 문제는 일부 규정이 제한적으로 적용됩니다...

상가임대차 기간 10년 초과했어도 권리금 회수 가능할까?

'상가건물 임대차보호법'에서는 임차인의 안정적 상가 운영을 위해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. 물론 이 기간 동안에는 후속 임차인은 주선할 권리와 권리금 회수 기회도 함께 보장됩니다. 그럼 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 때는 어떻게 될까? 이때는 임대인이 상가를 비워달라고 하면 임차인은 상가를 비워줄 수밖에 없습니다. 하지만 권리금이 있다면 권리금을 회수 보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무..

지식산업센터 분양, 부가가치세 환급 받는 방법

지식산업센터 분양을 받고 대금을 납부하면 시행사로부터 건물분, 토지분에 대한 세금계산서를 교부 받게됩니다. 세금계산서가 교부된 달 익월 25일까지 부가가치세 조기 환급 신청을 해야합니다. 신청하고 나면 15~20일 이내 늦어도 한달 내에 부가가치세 신청인 통장으로 환급됩니다. 부동산 분양가는 토지분과 건물분을 합쳐서 거래금액이 결정됩니다. 토지분은 비과세기 때문에 부가가치세가 포함되지 않지만 건물분은 해당 가액에 부가가치세를 포함한 금액을 납부하기 때문에 분양사로부터 세금계산서를 교부 받아 과세관청에 조기 환급 신청을 할 수 있습니다. 부가가치세 환급을 받기 위해서는 해당 세무서를 방문하거나 세무대리인에게 위임하는 방법도 있습니다. 홈텍스로 부가가치세 환급 신고를 하려는 분들은 아래 내용을 참고하시면 됩..

권리금 회수를 위해 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약할 경우

임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 경우 임대인은 특별한 거절 사유가 발생하지 않는 한 계약을 거절을 할 수 없습니다. 또, 임대인은 신규 임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 10년간 임대차 기간을 보장해주어야 합니다. 임대인과 신규 임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규 임차인은 종전 임차인과 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 10년간 계약갱신청구권 행사를 할 수 있도록 임대차 기간을 보장해 주어야 합니다. 다만 신규 임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 임대인의 동의를 받아 종전 임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우(임..

상가, 사무실 경매 시 인테리어 비용 유치권으로 인정될까?

코로나 19와 경기침체로 인해 경매시장에서 업무 및 상업용 부동산이 크게 증가했는데요. 경기 위축에 따른 자영업자들의 어려움이 가중되고 있기 때문인 것으로 경매업계는 분석하고 있습니다. 이렇다 보니 경매시장은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 오히려 경매에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다. 하지만 경매에 성공하려면 물건에 대한 「권리 분석」을 철저히 해야만 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 권리 분석이란 부동산 환가 절차(경매)로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정을 말합니다. 낙찰되면 모든 등기가 소멸되는데 임차인의 보증금처럼 소멸되지 않고 인수해야 하는 부분도 존재하는데 예컨대 유치권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기를 말합니다. 특히..

환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수 기회 보호될까?

환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 임차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차 계약만을 적용 범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다. 1. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정하고 있습니다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 ..

상가건물 임대차 기간 및 계약갱신요구권에 대한 Q&A

상가의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는데(임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음), 이 경우 임차인에게는 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이라는 것이 있습니다. 상가 임대차의 경우 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우 임대차 기간은 1년이 되고, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 상가 임차인에게 부여된 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절..