최근 정부가 다주택자들에 대한 부동산 규제를 강화하면서 주택을 부부 공동명의로 하는 경우가 많은데요. 부부의 공동재산권에 대한 인식이 커진데다, 공동 명의시 양도소득세, 임대소득세 등 절세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
그렇다면 부부공동 명의로 돼 있는 주택을 전·월세로 구할 땐 누구와 계약을 해야 할까요?
정답은 공동명의자인 부부 두 사람 모두와 계약을 체결하는 게 좋습니다.
우리나라는 민법상 「일상가상대리권」이란 제도가 있는데요. 이는 일상적인 가사에 대해 부부 중 어느 한쪽이 대리권을 위임 받았다고 인정하는 것입니다. 따라서 공동명의로 된 주택이라 해도 부부 한 사람과의 계약은 두 사람 모두와 한 것으로 인정된답니다.
하지만 계약이 잘못되어 법적으로 접근해야 할 경우에는 우리를 아주 불편하게 만드는 요인이 많은 만큼 가급적이면 부부공동 명의의 전·월세를 얻을 땐 부부 모두를 계약서에 기재해 임대차 계약을 체결하는 게 좋습니다.
그래야 부부 중 누구에게라도 보증금 전액을 청구하기 쉽습니다.
만약 부부 중 1명이 나오지 못한다고 할 경우 대리인 란에 도장을 받고 위임장과 인감증명을 확인하는 게 바람직합니다. 무엇보다 분쟁의 여지를 최소화하기 위해서는 부부 모두 직접 계약에 참여하는 것이 안전합니다. 잔금 지급은 계약서 상에 부부 중 1인 계좌에 입금한다는 내용을 특약으로 명시하는 것도 좋은 방법입니다.
[ 상담 사례1 ]
Q) 최근 전세 계약을 했고 그집은 부부가 1/2씩 공동명의등기 집입니다.
전세계약서에 임대인은 부부이름,주민등록번호 모두다 기록했는데 인감을 부인인감만 찍었습니다.부동산에서도 이의를 걸지 않아서 그렇게 했는데요. 문득 지인을 통해 알아보니 부부의 양쪽인감이 꼭필요하다고 해서 고민중입니다.
이경우 전세권 확정일자등만. 하면 완벽한 계약인가요 지금이라도 잔금 지급시 집주인 남편님의 인감날인을 요청해야 하는지요?
A) 1. 주택임대차계약에 있어서 임대인(소유자)의 인감날인은 중요한 사항 중에 하나임은 분명합니다. 그러나, 부부 공동명의로 되어 있고, 부인이 소유자이자 남편의 대리인으로서 임대차계약서를 작성하였고, 임차인이 해당 주택에 전입신고를 마치고, 확정일자를 받는다면 계약기간이 만료된 후 2명의 임대인에 대한 보증금반환청구에는 문제가 없
을 것으로 보입니다.
2. 만약, 남편이 임차인과 계약한 사실을 부정한다면 부인이 남편을 대리하여 임대차계약을 했다고 주장하면 될 것입니다. 임대인들이 부부라는 점, 임대차계약체결상의 관행을 고려한다면 최소한 민법 제126조 규정의 표현대리가 성립한다고 보아야 할 것입니다.
3. 다만, 임차인이 계약서 작성에 대하여 불안을 느낀다면 남편의 인감을 받아두는 것이 차후 문제발생의 소지를 없애는 가장 좋은 방법입니다.
[ 상담 사례2 ]
Q) 부부 공동명의로 지분이 1/2씩 나뉘어져 있는 아파트에 전세 계약을 체결 했습니다. 계약일 및 잔금일에 남편은 나오지 않았고, 계약서에는 임대인에 공동명의자 두명 모두 기재되어 있는 상태로 부인이 가지고 나온 도장 두개를 찍고 계약을 했습니다.
부동산에서는 남편과 사실 확인 했다고 저를 안심 시켰고, 위임장 및 인감증명서는 받지 못했습니다.
남편과 사실 확인 통화도 못했구요. 등기부상 설정된 근저당은 없는 상태이고, 저는 실 거주, 전입신고, 확정일자 까지 받아 놓은 상황 입니다.
전세 보증금은 2억 5천만원 입니다.
이런 상황에서 만약 남편이 계약의 무효를 주장하면 제 보증금이 안전한지 궁금해서 문의 드립니다.
지분이 절반인 사람과 계약을 했으니 대항력이 절반만 인정 된다거나 계약 당시 확인을 제대로 안한 제 잘못이 커서 보증금을 전액 받을 수 없다거나 하는 법이 있나요?
이 불완전한 계약을 파기하고 싶은데, 부인을 상대로 전세금 반환 및 계약 해지를 요구할 경우 부인이 제 전세금을 모두 돌려줄 의무가 있긴 한가요?
절반의 명의는 있기 때문에 1억2500만원에 대해서는 전세금 반환을 요구한다면 부인이 부당하게 취한 나머지 1억 2500만원을 돌려 받으려면 어떤 절차를 밟아야 하나요?
받을수는 있을까요?
A) 임대차계약 체결 당시 공동명의인 중 1인이 공동명의인(임대인 남편)의 신분증과 도장을 지참하여 임대차계약을 체결한 사실, 추후 임대인으로서의 의무를 부담하는데에 대하여 동의를 한 사실 등이 있으면 임감증명서가 첨부된 위임장을 받지 않았다 하더라도 보증금 전체에 대한 반환을 공동명의인들에게 요구하는 것에 큰 문제가 없을 것으로 보여집니다.
불안하시다면 공동명의인(남편)에게 요청하여 다른 공동명의인(배우자)이 자신을 대리하여 임대차계약을 체결한 사실에 대하여 임대인으로서의 의무를 부담하는데에 동의한다는 등의 내용이 포함된 확인서를 받아 두시기 바랍니다.
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