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상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 분쟁이 끊이질 않으면서 가장 많이 받는 질문이 "임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는 건가요?"입니다.

 

 

1. 신규임차인을 주선할 수 있는 기간은?

 

임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 임대차 기간 중이나 종료 시에도 임차인은 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다.


즉, 임대차 기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있습니다.

 

 

2. 상가 권리금 법적 보호를 받기위해선 어떻게?

 

상가건물임대차보호법 적용을 받기 위해서는 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선하면 됩니다.

○ 개정법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해 행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다(제10조의 4).
 
○ 이 기간에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해 행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해 행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

○ 단, 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여 상가건물 임대차 보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다 할 것입니다.

따라서 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나는 6개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규 임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의해야 합니다.

 

 

3. 권리금 보호 규정에 제외되는 상가건물도 있다.

 

상가권리금은 모든 임대차에 해당되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5에 해당하는 임대차 목적물은 제10조의 4((권리금 회수기회 보호 등) 적용을 받지 않습니다.

 

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.  <개정 2018. 10. 16.>
① 임대차 목적물이 ‘유통산업발전법’ 제2조에 따른 3000㎡ 이상 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등 대규모 점포와 3000㎡ 이상인 점포의 집단, 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 
② 임대차 목적물인 상가건물이 ‘국유재산법’에 따른 국유재산 또는 ‘공유재산 및 물품 관리법’에 따른 공유재산인 경우 권리금 적용이 제외됩니다.

 

 

★ 관련자료 보기

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1.상가건물 임대차보호법, 임차인의 권리금 보호 방법 ▷
2. 상가 임차인의 권리금 회수 방해행위와 보호규정

 

 

 

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