지식산업센터 지원시설, 기숙사 투자가치와 주의할점

지난달 12일 지방세법 개정안이 발표되었습니다. 8월11일 이후 취득하는 주거용오피스텔을 주택 수에 포함시킨다는 내용이었는데요. 8월12일 이후 오피스텔을 취득한 사람이 또 다시 주택을 취득할 경우 취득세 중과를 하겠다는 것입니다. 그 여파로 이전에 공급했던 오피스텔도 계약해지와 미분양이 속출하면서 오피스텔을 공급하거나 계획하고 있었던 건설사와 시행사들은 패닉에 빠졌습니다. 그러는 사이에 반사이익을 얻게 된 틈새상품이 바로 기숙사입니다. 기숙사는 지식산업센터와 함께 공급되며 입주기업에 종사하는 임직원의 편의성을 돕는 지원시설입니다. 기숙사는 주택수와는 전혀 상관없으며 80% 장기저리의 대출조건도 매우 매력적인 수익형상품이라고 할 수 있습니다. 또한 지식산업센터에 입주한 기업의 직원들이 사용하는 경우가 대부분이여서 안정적인 수익률을 기대할 수 있다는 장점도 있습니다. 기숙사란 어떤 특성을 지니며 투자가치에 대해 살펴보기로 하겠습니다.

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기숙사란?

최근 지식산업센터 내 기숙사의 모습. 오피스텔과 비슷한 구조와 생활편의성

기숙사는 건축법상 공동주택으로 분류됩니다. 

공동주택

공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다). 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 도는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 도의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것 (「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

기숙사는 사용자가 고용하고 있는 다수의 근로자에게 공동생활을 영위하도록 제공한 숙사를 말하는 것으로 우리나라는 오래전부터 기업이 사업자에 부속된 기숙사 시설을 널리 활용하여 왔습니다. 사용자는 기숙사를 마련하여 근로자에게 숙식을 제공하고 그드리 안정된 직장생활을 할 수 있도록 보장하였습니다. 사용자는 안정적인 인력을 확보하고 노무관리를 편하게 할 수 있고 이직을 방지하고 근로의욕을 향상시켜 생산성 향상은 물론 여러가지기업의 발전에 기여하였습니다. 하지만 근로자의 사생활의 자유를 침해하거나 기숙사 설비가 미비해 불편함을 호소하는 폐단도 많았습니다. 하지만 최근 지식산업센터와 함께 구성되는 기숙사는 오피스텔과 똑같은 수준높은 빌트인을 제공하여 편리하게 생활할 수 있는 시스템으로 발전하였습니다.

기숙사의 특성

1. 주택수 미포함

기숙사는 건축법상 지식산업센터 지원시설이며 주택에 포함되지 않습니다. 오피스텔과 비슷한 소형 주거상품이면서 세금 중과나 각종 규제에서 자유롭습니다.  다만 숙박시설로 운영하면 보유 주택 수에 포함되지 않지만 본인이 직접 실거주하거나 임차인이 전입신고를 하면 주택으로 인정됩니다. 

2. 80% 대출 가능

기숙사는 지식산업센터와 마찬가지로 분양을 받을 시 80%까지 대출이 가능합니다. 최근 오피스텔이나 주택이 대출규제가 심한 것에 반해 기숙사는 대출규제가 심하지 않고 기존 대출과는 상관없이 대부분 80%까지 대출이 가능하다는 장점이 있습니다.

3. 저렴한 분양가

최근 오피스텔의 높은 분양가가 논란이 많습니다. 하지만 기숙사는 지원시설로 분양가가 저렴한 편입니다. 또한 입주기업의 임직원이 거주하는 경우가 대부분이여서 공실률이 적고 장기계약으로 인한 안정적이고 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 오피스텔 수익률은 5% 정도인데 비해 기숙사는 8~10% 정도에 이릅니다. 

4. 취득세

기숙사를 취득하는 경우 오피스텔이나 상가와 마찬가지로 취득세는 4.6% 입니다.

기숙사 분양시 주의할 점

기숙사는 건축법상 주거시설이 아닌 산업집적법 상 지원시설이라 실제로 지식산업센터 내 종사가가 아닌 임차인이 입주하는 것은 불법이라 최악의 경우 강제퇴거 조치도 발생할 수 있습니다. 또한 전입이 불가능하기 때문에 기숙사 분양가격이 높은 경우 보증금을 보호받기가 쉽지 않다는 단점이 있습니다. 따라서 일반인도 기숙사 투자는 가능하지만 임대차 수요가 풍부한 지 반드시 체크해 봐야 합니다. 전통적 주거용 부동산과 달리 입지와 교통편의성, 임차수요 등을 고려하여 공실위험이 없는지도 반드시 체크해야 합니다. 일반 오피스텔이나 주택과 달리 매매 거래가 많지 않아 환금성이 떨어진다는 점도 유의해야 합니다.

최근 지식산업센터는 현대적인 디자인 설계를 적용하고 직원들의 휴식 공간으로 사용이 가능한 공개공지와 휴게공간도 마련됩니다. 또한 단지는 원격으로 제어하고 컨트롤하는 IoT 시스템이 적용되며 커뮤니티시설도 잘 갖춰져 있습니다. 이 외에도 오피스텔과 차이가 없는 최고의 빌트인으로 생활의 편의성을 높이고 주택수에 포함이 되지 않아 아 세금중과로부터도 자유롭습니다. 생활형 숙박시설(레지던스)와 오피스텔을 적절히 혼합한 기숙사는 최근 오갈 곳 없는 유동자금을 흡수하기에 매우 유리한 조건입니다. 위탁 운영이나 직영이 가능하고 개별등기도 가능하며 실제 거주하거나 임대를 놓을 수도 있기 때문입니다. 따라서 임차수요가 안정적으로 유지되고 직접 관리하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 이런 비주거 틈새상품들은 전통적인 소액 투자 부동산과 비슷하면서도 다른 점이 있기 때문에 주방, 화장실, 주차공간 같은 편의시설이 잘 갖춰져 있는지도 투자 전에 꼼꼼한 조사가 필요합니다. 

광교신도시내 지식산업센터와 기숙사 공급이 예정되어 있습니다. 

광교신도시 프리미엄과 사통팔달 교통환경, 우수한 인프라를 비롯해 희소가치도 매우 높다는 것이 광교지식산업센터의 특장점입니다. 벌써부터 많은 문의와 관심들이 쏟아지고 있는 만큼 지식산업센터 투자나 실수요를 고려하고 계신분은 미리 상담을 통해 성공적인 투자전략을 세우시기 바랍니다.

투자상담은 지식산업센터 전문 「굿비즈부동산」으로 문의주세요.